对话背景
从1992年万科上市,到2003年前,只有合生等极少数房企挂牌上市。从2003年前后开始,尤其是近几年,情况发生了变化。富力、世茂纷纷上市,并开始大展拳脚。今年继碧桂园、广州奥园成功上市后,恒大、中远、华远、龙湖等众多房企都传出计划上市的消息。是什么让这些习惯了传统开发模式和融资渠道的房企,忽然迷恋起资本市场来？在资本觉醒与上市冲动之间,还有多少问题值得关注？
如何看待上市热潮？
晨报：以前,对一个上市公司往往会另眼相看,上市房企更让人景仰。毕竟罕见啦。现在,忽然四处都传来房企我要上市的声音,如何看待这种现象？
董苍山：拓展融资异常迫切
上市本身的直接作用就是融资,尤其是作为资金密集度很高的房地产行业,这是个很重要的原因。很多看起来发展得很好的房地产企业,当面对外面大量涌进巨头地产企业,才发现自己的实力很弱。生存还是死亡,已经是个问题。拥有更多的资金就成为众多房企的迫切要求。
另外,房地产行业的区域性非常强,在当地开发空间已有限的情况下,一些大型的房地产开发公司必然追求向外拓展,而在这个时候上市,一方面可以筹集资金,另一方面容易提高知名度,降低切入新市场的门槛。
王强：房产进入资本时代
衡量一个开发商的发展潜力,曾经看他拥有多少钱,现在要看他有多少地,手里没地什么都白搭。其实土地也是金钱的衍生,现在房地产已进入资本竞争时代,这是房产企业必须面对的。因此,要改变生存的现状就必须改变股权结构,同时寻求新的融资模式,而传统融资途径(即银行),门槛会进一步提高,应该说,上市是开发商在未来发展过程中融资有效途径之一。
张信良：获得资本主导市场
从房企本身来说,开辟一条稳定而宽阔的融资通道,自然是上市的第一目标。在房地产竞争进一步升级中,资本将是发展的基础性因素,它决定着房企在开发技术、经营模式及经营规模等方面的发展速度和程度。上市正是一种及时而直接介入资本市场的手段,能够获得充足的资本并迅速提升规模和实力的房企,无疑就是新市场格局的主动者。
徐凯：难遏个人财富冲动
近来,房产界流传的一句话：没地的赶快拿地、有地的慢慢开发,说的就是企业对资金的需求。这场汹涌而至的上市热潮,其宏观背景是两个联系紧密的环节。一是房地产原有自有资金、银行贷款、外资投资、预售款等融资渠道本身非常单一,更何况其中主要的资金来源银行信贷近两年还紧缩得厉害。二是房地产的规模化和产业化发展已成大势所趋,这些都需要大量的资本投入,也都要以大量的资金为后盾。而原来的融资已远不能满足要求,投奔资本市场也就是必然的了。
另外,奔向股市还存在一部分老板个人财富的冲动,通过股市来获取更大利益是他最真实的想法。
卢耀：大胆拿地稳健经营
资金和土地,对开发商来说是他们生存与发展的根本。当土地已成了稀缺品,许多地产企业一改现金为王的策略,大规模拿地、囤地。而上市公司又成为其中的主角。但上市公司也必须拿稳健的经营来回报股民。
上市之前做何准备？
晨报：但上市是一个纷繁复杂的系统工程,对于有上市梦想的房企来说,应该做好哪些准备？
王强：改变老板心态
如果你想要上市,要在很多方面有所改进,无论是私人公司还是家族企业,一定要改善。一是修炼内功,你必须在专业层面拥有极强的竞争力,因为专业能力是你生存和竞争的基础。另外,企业在公司治理、团队建设、人才储备等方面都要有准备,尤其是老板的心态要做好调整,比如学会与人分享财富,平和看待企业控制权的变化等。
董苍山：把握上市时机
能不能上市是另外一个问题,从公司治理角度来讲,上市前的准备为公司治理结构,但其最大的益处在于对企业的规范,因为对于房产企业来讲,准备上市的公司除引入资金外,也必须引入合乎现代化企业标准的管理和经营体制。
另外,企业还应该注重上市时机的把握,因为你上市的时机不同,你拿回的资金会完全不同。
不能上市又怎么办？
晨报:能够上市的企业毕竟是很少数。而且前段时间又风传A股停止向房企开放,虽然后有证监会出来辟谣,但还是让人心有疑虑。面对如此窘境,大多数上不了市又患有资金饥渴症的企业怎么办？
张信良：民间拆借风险最大
上市并不是融到资本的唯一途径,对于没能上市的企业来说,也有其它的融资途径,例如进一步发展公司债券市场、私募股权市场,推广REITs、资产证券化等金融创新品种等。但最主流的两种方式,一个是负债,一个是出让权益。负债融资,在一定的范围内,对企业来说是最合算的融资方法,理由很简单：第一,一般而言通过正常渠道的负债融资资金成本比较低。第二,如果通过负债来募集资金,一般来说可以帮助公司节省所得税,你可以合理合法地少向政府交税。假如说现在我们的所得税税率是25%,如果你有10亿的长期负债,节省下来的税收的现值大概是2.5亿。如果你一直保持10亿的负债规模,你每个月会节省下来的所得税按照现值来计算的话,就是2.5亿,这对股东来说,这是相当大的价值创造。
还有一种方式就是利用现在流行的一个方式,比如说像私募股权的直接投资,总的来说,用权益投资,资金来源非常稳定,你获得资金没有偿还的压力,获得资金可以长期适用。但是缺点也相当的明显,如果你出让股权募集资金,特别是非上市的公司,通过私募的方式获得资金,那资金的成本,要大大高于银行贷款的利率。
但民间拆借是众多融资途径中最大的风险。
董苍山：联合并购也是途径
也可以考虑的另外一条途径就是联合上市,当你发现自身的实力不够强的时候,几家房产企业可以联合土地等方面的综合资源,合并报表联合上市。另外,并购也是房产企业上市的一个有效的方法。
重新整合产业链条
晨报:一方面是对资金的饥渴,一方面是对发展的渴望。这一普遍困境,将对房地产企业带来怎样的影响？或者说,是否将催生新的趋势？
王强：开发投资分工合作
我要强调的还是企业修炼内功,让最为专业的公司来做最专业的事。在这方面,万科是一个典型的代表,近两年就有相当多的土地不通过公开的招拍挂,即通过并购或联合开发来获得的。很多有土地和资源的企业,都想和万科合作。香港信合和中海的合作也是如此,香港信合的融资能力和中海地产的开发能力是有目共睹的,两个企业各自的专业优势成为整个产业链条中共同成长的基因。
可以说,未来的趋势是开发商、投资商、运营商的分离。让自己的专业成为产业链条中的重要一环,是企业生存的最好状态。
徐凯：依托专业实现上市
对,很深刻。专业的团队做自己最专业的事,未来的整个产业一定会有一个更为精细的分工。事实上,专业的企业可以依托你的强势专业实现上市,再壮大发展。这也可以说是阶段性策略。
相关评论
北师大房产研究院院长董藩:土地储备是把双刃剑
与其说众多开发企业拿一块地开发一个项目的操作方式是按部就班,不如说是资金有限。
没有钱就没有地,很好理解,有了地却没有钱,最典型的例子就是顺驰。
数百万平方米的土地储备,就因为缺乏资金开发,最终导致易主。
时下,国家对土地管理越来越严。根据规定,土地闲置超过两年就有可能被收回。那么就要求开发商在囤积充足土地的同时,要有多个项目同时操作的能力。现在市场的节奏越来越快,因为开发商们希望尽快回笼资金,好有足够的现金流开发其他项目。另外还要求开发商保证每年施工量的稳定增长,这很考验开发商的融资能力,土地储备量下降和过量土地储备都对企业不利。所以说,土地储备,既是衡量一个地产企业未来发展潜力的标准,也是一个沉重的包袱,这把地产企业用钱买来的双刃剑一不小心就会将资金链斩断。
华远房产董事长任志强:房地产需要居安思危
虽然大多数业内人士都看好房地产市场,但是居安思危是一句古老的名言。
不要把鸡蛋放在一个篮子里。这句规避投资风险的经典名言,对于许多面对一路飙升的楼市开发商来讲,早已抛在脑后。有的上市公司几百个亿的全部资金都投入到全国的房地产开发,虽然绝大多数业内人士同意房地产企业未来几年良好的发展势头,但也保不齐有百分之一的几率发生,更何况我国国情：一个政策的出台可以使整个房地产市场产生巨大变化。
现在房地产行业的风险大部分加到了金融上面,股市跌楼市不一定跌,而楼市跌则整个股市必然随之下滑,而那时就是整个国民经济的问题了,所以一定要有防范意识。
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