利率、信贷和货币供应这三个金融手段对于房地产调控的作用都是非常有限的。必须从金融手段以外的领域去寻找房地产调控的答案，目前，中国的房地产市场存在三大制度缺陷，而三大制度缺陷在短期内难以改变，注定短期内房价难以得到控制。
三金融手段调控房价无力
在调控房价的政策中，金融手段是一个重要方面。金融手段包括利率、信贷、首付比例三个方面，而这三个方面对调控的作用都十分有限。
第一，利率。从2004年至今，央行对利率进行了三次调整，总体上提高利率。但是，在人民币升值的背景下，利率上调的空间非常有限。这次央行提高贷款利率的同时保持存款利率的不变，说明了人民币升值的预期对利率有很大的制约。
第二，信贷。通过贷款条件的限制来调节房地产，看似很好的办法，但在房地产市场却会失灵。因为对于银行来说，房地产贷款不仅是利润最高的贷款，并且风险也最小。在利益的驱动之下，希望通过卡紧信贷关口，难以真正实行。即使国内贷款紧缩，国外的游资也会进入中国市场。
第三，首付比例。我国的首付比大多数在三成，这是比较合适的比例，再提高的难度很大，如果老百姓在三成首付比的情况下都买不起房子，那么将首付比提高就更加买不起房子了。除非实行差异化的策略，对于大户型和多套住房实行高首付比，这是可行的。
因此，希望依靠金融手段来调控房价是很不现实的，必须在金融之外寻找其他方法。
三大制度缺陷导致房价难控
要找到解决办法，首先要弄清原因。当前中国的房地产市场存在三个方面的制度缺陷，如果这些问题解决不好，房价上涨过快就难以得到遏制。
第一，住房制度缺陷。有人认为住房不是普通商品，不能采取市场化手段；有人认为住房也是商品，也应当走市场化道路。事实上，应当“两条腿走路”，即一部分人通过市场化手段解决，一部分人通过非市场化手段解决。
第二，税收制度缺陷。到目前为止，中国在住房财产方面还没有相应的财产税，这是重大的制度缺陷。从国外的实践看，在住房的生产、持有和转让三个阶段都需要征收税收，而我国在住房的持有环节没有税收，这样的安排进一步刺激了住房的需求。如果出台不动产税，会使房地产投机得到一定程度的遏止，会使当前空置的房子流向市场，缓解住房市场的供求关系。
第三，政治制度缺陷。从国外住房制度可以看出，住房制度的设计和演变与政治文明的演变有很大关系。20世纪初英国人为什么要控制房价？实际上这与他的民主制度发展有很大关系。在中国现阶段，真实的市场反映与消费意愿成为政府政策制定的依据，需要付出较大的时间成本与经济成本。
这三个制度缺陷难以在短期内得到解决，房价的涨势也不可能在短期内得到控制。出台其他技术性的措施可能会使房地产市场暂时得到影响，只能解决短期的问题，不会影响长期的趋势。要想使我国的房地产市场走上健康发展的轨道，必须解决上述三个制度缺陷。
【专家简介】尹中立：中国社会科学院金融研究所博士、副研究员
现任中国社会科学院金融研究所博士、副研究员，具有丰富的金融工作经验，擅长对股票市场的政策分析和对房地产金融市场的研究。有丰富的银行和证券工作经验致力于资本市场、房地产金融的理论、政策及实务研究。
|
