在过去的一年里，美国人热衷于搜寻意大利翁布里亚地区的城堡；伦敦人急切地购买保加利亚海滩边的房产；欧洲人则在靠近南非港口城市德班的印度洋边寻找自己梦想中的家园。在曼谷，在这个城市的房地产泡沫破灭后的第八年，Golden Land正在向海外买主积极推广，承诺“提供一个梦幻般的美丽环境”。而所有的这些都表明新一轮房地产的繁荣已经到来。
全球房地产市场一荣俱荣,一损俱损？
美国总统布什作为一个全球瞩目的政治焦点，却被美国房地产界评为最有影响力的地产人物之一，这当然不是一种巧合。早在2004年，布什就在“您认为何种政策既能达到刺激地产销售的效果，同时又可防止经济过热？”的媒体提问中坚定地回答：“依然是减税。这对促进住房拥有者人数的增长及防止经济过热具有重要意义。我提交的议案，包括建立终身储蓄帐户和个人发展帐户的议案，将帮助更多的人拥有自己的房产。”就在这一年的10月，布什政府又签署了房地产投资信托修订法,从而在根本上消除了海外投资障碍。或许，令他没有想到的是他正向如火如荼的全球地产市场又交上了一勺热油。
在过去的一年里，美国人热衷于搜寻意大利翁布里亚地区的城堡;伦敦人急切地购买保加利亚海滩边的房产;欧洲人则在靠近南非港口城市德班的印度洋边寻找自己梦想中的家园。在曼谷，在这个城市的房地产泡沫破灭后的第八年，Golden Land正在向海外买主积极推广，承诺“提供一个梦幻般的美丽环境”。而所有的这些都表明新一轮房地产繁荣的一个重要特点：全球性。有些地方房地产市场之火爆甚至超出了美国最疯狂的市场。过去三年法国的房地产价格涨了48%，巴西33%，南非则接近一倍。仅去年，香港的房价就涨了19%，保加利亚涨48%。在中国、澳大利亚、英国和西班牙，虽然有些地方的房价已有上涨放缓迹象，但仍然势头不减。
但是，众多的迹象表明，全球地产市场正在放慢发展的速度，大多数经济学家依然相信房地产市场放缓如果真的到来，也会被全球经济轻松消化，不会对整体经济增幅构成影响。的确，此轮房地产繁荣的全球化可能有助于分散相关风险。但是，对市场的担心并不是“杞人忧天”，也许我们也应该为全球地产市场的变化做好应对的准备。
美国地产，泡沫破裂的前夜？
隐忧：繁荣背后
几年前曾经准确预测股市走向“非理性繁荣”的耶鲁大学经济学家罗伯特·席勒近来多次发出警告，当前房地产出现狂热，将是另一个没有好结果的泡沫。席勒认为，经通货膨胀调节后的房地产价格将在下一代人成年后下跌40%，而且泡沫破裂会严重刺伤经济。席勒指出，目前这次房地产热潮可以说是历史上最大的一次，房价有可能会继续上涨数年，但由涨转跌的风险也在逐渐增加。房价下跌之后，楼市将进入一个10年以上的衰退期。
放任房地产市场积累泡沫的时间越长，其破裂后造成的负面影响就越大。当年互联网泡沫破裂酿成股灾，投资者蒙受巨大损失。一旦房地产泡沫骤然破裂，这种硬着陆的降温方式将对美国经济运行和社会生活造成难以估量的沉重打击。因此，解决美国房地产市场过热的当务之急是主动“消肿”，而不能坐等泡沫自己胀破。
造成美国房地产过热的另一原因是美国政府过于“慷慨”的税收政策。过去8年当中，房地产一直是美国征税最少的投资项目之一。有报道称，为了抑制楼市过热，美国总统布什打算削减房地产的税收优惠。一个调查小组曾在9月30日之前向布什提交一份关于部分行业税收政策的报告，其中就包括对现行房地产税收优惠措施进行调整的内容。摩根大通资产管理高级经济师安东尼·陈(音译)表示，这份报告将对楼市产生重要影响。
一个令人担忧的问题是，如果房价继续走软，投资者可能加快售房步伐，进而加剧房地产市场的回落，特别是在投机活动较为活跃的地区。瑞士信贷第一波士顿(Credit Suisse First Boston)分析师丹尼斯•麦基尔(Dennis McGill)表示，佛罗里达州的地托纳、拉斯维加斯、凤凰城、弗雷斯诺和加州的贝克斯菲尔德都将成为波动最大的市场。即便投资者并不都忙著立即撤出，今后几年里也可能会有更多投资者拥有的房产回流市场。原因之一是，许多投资者购买的是预售屋，需要一两年之后才能入住。个人投资者正在从美国房屋和公寓投资中悄然退出，此举可能会加快住房市场的降温。在拉斯维加斯、迈阿密、凤凰城、圣地牙哥和哥伦比亚特区等房地产投资一度火爆的地区，以投资为目的购房者已经越来越少。部分掌握在投资者手中的房地产正在待价而沽。随著房价的上涨速度逐渐放缓，某些期待短期获利的投资者已经被陆续挤出市场。投资者全身而退的迹象在近期显露无遗，并且已经体现在全国各地的数据中。很多地区直到最近还一直是投资者活动的温床，然而目前也出现明显的冷却迹象。例如，据跟踪圣地牙哥住房市场的MarketPointe Realty Advisors的总裁鲁斯•瓦隆(Russ Valone)估计，随著该地区投机者逐渐撤出市场，投资买房者已经减少近半。在凤凰城，亚利桑那州立大学(Arizona State University)亚利桑那房地产研究中心主任杰伊·巴特勒(Jay Butler)说，这里多达30%的待售地产为投资者持有。而6个月以前，多数投资者还在积极买进，这种转变导致凤凰城地区10月份待售房屋库存从4月份的8,600套骤升至22,340套。
彰显房地产市场冷却的另一迹象是，全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)周二公布，10月份待完成房屋销售指数下降3.2%，为3月份以来的最低水平。
投资者的撤出是否会影响整个住房市场，目前还难下定论。但他们对房地产的繁荣产生了巨大的影响。据First American Corp的子公司LoanPerformance的数据显示，今年前9个月投资者占据住房抵押贷款总额的9.6%，远高于2002年6.7%的水平。但该公司表示，第三季度以来投资者的所占比例开始下降。该数据不包括可能带来租金收入并以投资形式存在的二手房。投资者需求疲软可能会使房屋销售雪上加霜。他估计未来两年房屋销售将下降10.4%，主要原因是投资者购房量及二手房的购买量下降。若不是受到最近这轮买房热的推动，房屋销售已在过去两年中就会各自下降7.3%。这一估计数据是基于对投资性地产和二手房的购买量占房地产总销售10%的假设得出。
转机：柳暗花明
勿庸置疑，尽管房价持续攀升，美国居民的购房热情依旧高涨。在美国部分地区，投资者需求仍然保持强劲，因为投资者在那些房价实现两位数上涨的市场获利了结，然后进军达拉斯等涨幅还不太剧烈的地区。虽然投机人士要想迅速获利变得越来越困难，但经纪人们称，对于那些打算持有房产几年的投资者来说，获利机会依然存在。
全国不动产商协会预测说，2006年美国房地产市场将出现小幅下跌，但销售数字仍是位居历史第二位。全国不动产商协会的首席经济学家戴维-里赫(David Lereah)表示，“房地产市场的适度下滑将是过热市场开始剎车的征兆。”他认为，房地产市场最终所到达的价格顶峰将超出先前房地产景气循环的顶峰。
里赫在声明中指出，“向更加正常而均衡市场的过渡是件值得庆贺的事。”长期住房抵押贷款利率偏低,是楼市持续升温的主要动力。目前的按揭利率只比两年前达到的40年来最低水平高出0.5%,再加上就业改善拉动工资水平上升，促使美国居民更倾向于贷款购房。根据美国联邦住房抵押贷款公司日前公布的数字，本周的30年期抵押贷款固定利率的平均值为5.77%。全美房地产经纪人协会首席经济学家戴维·雷莱亚表示，美国房地产仍旧看涨，但不少房主逐渐选择高价抛售房屋套取利润，有可能在后半年对美国房价走势造成一定影响。此前，戴维·雷莱亚上调了该协会对今年美国住房销售量的预测数据，认为新旧房屋的销售量都将创造新的历史纪录。
亚洲地产：如日中天
亚洲经济的增长，带动地产市场的持续发展。中国的崛起，东南亚的强势复苏，日本的坚冰松动等等所带来信号都表明，亚洲地产的繁荣正走向一个新的阶段。
泰国：只是开始
Golden Land Property Development PLC.的故事并不稀奇。35层的Sky Villas公寓楼接近售磬之后，公司又推出了一个更为奢华的住宅项目Infinity，再现了罗马的观光圣地西班牙台阶(Spanish Steps)，一栋经过修葺的故居里是温泉健身中心，社区里还有仿制的威尼斯运河。尽管部分单元售价超过了百万美元，但不到3个月，新项目就售出了近90%。这个项目并不在拉斯维加斯或迈阿密等房地产市场火爆异常的美国城市，而是在泰国的曼谷。
曼谷的房价正在大幅飙升，银行按揭贷款急剧增加，开发商不断地在这个城市里树立里一栋栋眩目抢眼的楼群。在泰国，泰国最大的银行盘谷银行(Bangkok Bank)提供按揭贷款，头三年的固定利率为5.25%，比美国的5年期可调整按揭利率高不了多少。结果：泰国的按揭贷款在90年代末大幅下跌后，每年增幅超过20%。
目前，曼谷正在开发的单元大概有1.4万套，这个城市现有的单元数量不到10万套。过去两年，在建的单户型独立住宅的数量大幅增加了近80%。一些分析师已开始担心，曼谷最热门一些地区的单元住宅可能出售给了投机人士，这些人倾向于短期内转售套利。曼谷的Sukhumvit国际高端社区的单元住宅平均价格2003年上涨了34%，2004年又涨18%。
由于担心90年代的房地产泡沫破灭重演，泰国央行规定银行对大面积住宅的贷款总额不得超过房价的70%，而且银行必须将大型项目在央行进行登记。监管机构也开始在公开场合谈论可能存在房地产泡沫。因此，许多分析师预计泰国可能不会再次出现严重的房地产泡沫破灭。如今，Golden Land在曼谷郊区在建或接近完工的独立房屋大约有2,500栋，在中心商务区计划建设或最近完工的住宅单元有600套。其最精心打造的项目就是中心城区的Infinity项目，这个项目的公寓将配置可270度观看城市景色的Jacuzzi按摩浴缸。该公司表示，自从3月中旬首次推出这个项目来已12次上调价格，原因就是需求旺盛。大约30%的单元出售给了外国人，许多人认为泰国的豪华公寓项目比上海、伦敦或纽约等地的高价公寓具有更好的价值。
“美国或英国可能存在房地产泡沫，”美国管理人士Gilbert N. Wong表示。Wong的工厂在亚洲制造家用电器，但“曼谷没有泡沫”。他认为，曼谷的房价相比东京或香港并不贵，而且当地的个人收入在增加，因此迟早需求也会上升。Wong支付了200多万美元购买两套Golden Land的单元，一套是自己用，另一套可能给孩子们。
对于房地产繁荣来说，利率上升或全球房地产买家的信心改变将是两大威胁。在曼谷，并没有太多迹象显示这一现象正在抬头。“我认为，美国已到了房地产繁荣周期的顶峰，”当吉表示，但过去几年刚开始复苏的亚洲房地产业才刚开了个头。
印度：全面推进
近几年来，海外投资商一直希望直接进军印度房地产市场，但由于种种顾虑，印度政府迟迟未向外国投资者开放其建筑业。不过，印度政府已于2005年2月24日宣布放宽限制，在建筑业和房地产开发领域，允许100％的外国直接投资，这些开放的领域包括住宅及商业房地产项目、酒店、度假村、医院、教育设施、娱乐设施以及地市级基础设施的开发建设。印度政府通过实施房地产市场开放政策吸引了更多外资和技术，不仅可以推动房地产市场的发展，也能够提高写字楼和住宅的品质。
经济的发展和收入的提高不仅大大提升了国内消费水平，也促进了高质量住房和增值产品需求的增加，进而推动整个房地产业的快速发展。目前，建筑业占到了印度国内生产总值的5.5％，随着房地产市场的扩张，这一比例将越来越大。
在整个印度的房地产市场中，孟买、班加罗尔和新德里的发展速度最为迅猛，已成为2005年房地产投资商的亚洲首选城市。根据仲量联行一项投资信心指数调查，孟买和班加罗尔位居2005年度最佳亚洲房地产投资城市之首，信心指数为1.13，新德里紧随其后，为1.17。投资者信心指数反映了投资者对总回报的期望，其中，1表示正数，2表示中数，3表示负数。印度的房地产市场之所以有如此好的表现，主要是因为印度强劲的经济增长。另外，由于印度已成为众多跨国公司的离岸外包地，这也为房地产市场创造了良好的投资环境。
随着软件业的发展，班加罗尔已经成为世界高科技发展中心，仅IT员工就达10万余人。公司及人才的大量涌入刺激了房地产的需求。2004年全市高档写字楼承租面积超过700万平方英尺，预计这个数字将在2005年达到800万。在住宅方面，收入的增加、大批人口的涌入及高回报率的租赁市场（如服务公寓和招待所）将班加罗尔的住宅租金推至历史最高水平。日益频繁的人群迁入不仅使人们对普通公寓的需求不断上升，而且由于高收入人群的增加，对高档住宅和别墅的需求也越来越大了。另外，由于酒店房间短缺，有的公寓不得不改作服务性公寓和招待所，租金也一路走高。由于租金看涨、回报率高，住宅租赁已成为非常诱人的投资方向，于是，很多人购买第二和第三套住房。承租率的持续增长，使高档住宅和豪华公寓也成了投资热点，这也抬升了公寓的价格。一些规划中的超级豪华公寓售价将达4000万卢比。
印度的开放政策、经济增长以及这些基金将进一步加快印度房地产市场的发展步伐，而房地产业的全面推进，将大大提高印度国内生产总值的增长速度，从而推动整个印度经济的发展。
欧洲地产：此消彼长
从1996年的走出房地产泡沫破裂低谷到2005年被质疑繁荣过盛，欧洲房价摆脱了历史最低点、先后经历了小规模上涨与大幅度提升，又达到了一个新的高度——英国伦敦的房价升值180%，法国、意大利、西班牙涨幅均超过50%，2005年，房价的“竞飙”引起了欧洲央行的担忧，甚至开始考虑动用强制手段抑制价格上扬。
2005：涨期将结束？
人们普遍认为，欧洲房地产市场现在已经没有太大的发展空间了。价格上涨，收益下降，使许多投资者觉得在欧洲投资房地产无利可图。特别是由于竞争的激烈，要找到价值高的投资项目变得越来越困难，有些投资者不得不一边缩减投资规模，蓄势待发，一边寻找新的投资机会，而有的则把重点放到欧洲以外的市场。
根据最近的一项英国政府调查，在2000年~2005年之间，英国人完全为了投资目的在海外购房的人数增加了250%。调查发现，由于全球股票市场呈下降趋势，在英国进行房地产投资又难以获得大的回报，因此，越来越多的人到海外寻找投资机会。如今这一趋势并没有减缓的迹象，而且也不仅限于英国，其他国家的投资者也不满足于在欧洲投资获得的那点儿微薄之利了。
英国大多数经济学家纷纷把房地产市场价格下跌列为影响2005年经济增长的令人担忧的主要因素之一。从去年底以来，无论是抵押贷款银行，还是住房销售代理，抑或房地产市场跟踪调查机构公布的数据和调查结果都无一例外地显示，英国房地产市场连续近4年的快速上涨周期宣告结束，2005年房地产市场甚至可能出现大幅下降。
国家建筑协会2004年10月底的报告显示，10月份英国房屋价格按月度调整跌幅为0.4%，年增长率也从17.8%下降至15.3%。这是三年来房价首次下跌。其统计数据显示，截止2004年底，英国房屋均价为15.2159万英镑，比7月份15.4299万英镑的最高点减少逾2000英镑。报告还指出始于历时近十年的英国房价大幅上涨期基本宣告结束。
其他国家尽管长势仍然旺盛，但英国一直是整个欧洲房地产的晴雨表，加之欧洲央行已经对欧洲尤其是欧元区房价“竞飙”表示担心，很有可能通过加息等一系列手段控制房价增长，所以欧洲各大媒体纷纷预测2005年很可能欧洲房地产停止过盛繁荣的一年。?
新热点的诱惑
然而，尽管欧洲存在房地产市场过热现象，尤其是在西欧发达国家的一些城市，但这并不意味着整个欧洲房地产市场就没有吸引力了，特别是中欧和东欧房地产市场，虽然这些市场还没有完全成熟，但最近几年却取得了相当大的发展，因此潜力还很大。
纵观整个欧洲房地产市场，新加入以及即将加入欧盟的国家仍然是很好的投资目标。比如马耳他、波兰、捷克和塞浦路斯等国家，在加入欧盟之前，就是投资热门地区，而且也向投资者证明了自己的实力，因此，2005年该地区仍将是安全的投资地区。这些国家的经济增长坚实稳定，投资环境不断得到改善，这使投资者的投资信心得到进一步加强。
即将于2007年加入欧盟的匈牙利、斯洛伐克、保加利亚、克罗地亚及土耳其等国属于新兴房地产市场，成本低、潜力大，对房地产投机者有巨大的诱惑力。
这些市场之所以对房地产投机者有吸引力，原因很简单：为了吸引投资，这些国家不遗余力地改善基础设施，吸引内部投资，稳定经济，促进旅游发展。加入欧盟后，其经济发展水平将得到提高，这又将使其市场的发展潜力进一步提升。同时，这些国家的房地产市场通常处于通货紧缩状态，属于未被发现的市场，旅游资源尚未完全开发，因此，房地产投资成本很低。这些综合因素意味着，谁尽早到这些市场投资，谁就会赚大钱。
由于定期航线的开通——从卢布尔雅那到萨尔茨堡，从克拉科夫到里加，都有定期航班，这说明东欧市场的开放程度越来越大了。当然海外房地产投资集团的加入也起了推波助澜的作用。由于可以投资海外房地产基金，投资者的钱可以走得更远了。在西班牙、斯洛文尼亚、波兰、保加利亚及克罗地亚等国，投资那些收购并管理房地产的基金不失为一个选择。这些基金与任何其他普通投资基金一样运作。基金经理将投资者的钱集中起来，然后用这些钱投资一些项目，比如在一些地方买一些房产，并管理这些房产。
不过，想投资这种基金，至少要投入一两万欧元，外加1%的手续费和1%的管理费，还有收益提成。当然，各基金的收费方式也不一样，但有一点是一致的，那就是不保证投资收益。
在西班牙、法国、意大利和葡萄牙等国家的房地产热点地区仍有增长余地。这些国家的市场已经经过了市场检验，它们增势强劲、颇受投资者欢迎。如果你独辟蹊径，远离那些过热的旅游热点及机场地区，你仍可以找到满意的房地产投资机会。这些欧洲国家的新航线和新的投资机会正在吸引世界各地的投资者前来寻宝。有内行人士建议，如果想在这些国家投资，应该首先考虑西班牙的Costa Almeria或Costa Calida北部地区、葡萄牙的Costa de Prata以及法国的郎格多克和巴黎投资。
总之，虽然欧洲房地产市场似乎已经饱和，收益也压得很低了，但尚未到顶点，仍有一定的增长空间。特别是中欧地区，由于价值被大大低估，这些市场的发展潜力仍然巨大。
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