随着政策的不断明确，别墅这一住宅类型正越来越朝着“稀缺”产品靠拢。虽然业内人士普遍预期独栋别墅价格将会因此水涨船高，但由于体量巨大，上海别墅市场目前依然波澜不惊。
别墅销售回暖
南汇别墅楼盘康桥半岛去年下半年一度销售不佳，价格最多回落接近15%。近期，其成交量全面提升，价格也开始出现稳中有升态势。
根据上海别墅网统计，今年3月份，上海别墅成交套数与面积较前两个月大幅增长，成交套数554套，较2月份增加79％，成交面积达13.7万平方米，较2月份增加75％。这种成交量的回升伴随着楼市销售旺季到来，而其中联排别墅依然是市场销售主力。
目前，松江、闵行、浦东、青浦、南汇等是上海别墅市场热门地区，今年第一季度合计成交约占全市别墅成交量的87%，其中松江、闵行区稳居联体别墅成交量前列，浦东、青浦独栋别墅销售也有所回升，成交量上升表现出市场回暖迹象。
与此同时，由于第二季度是传统的别墅销售旺季，不少别墅开发商将开盘时间安排在5月份左右，而第一季度的回暖也为第二季度的旺销带来了一个良好的开端。
政策影响减弱
政策影响一直是主导别墅销售的主要原因。
由于建设部再次强调别墅用地严控，加上土地增值税的影响。去年三季度起，作为主要调节对象的纯独立别墅成交量大幅度上升。别墅市场的火爆一度和当时上海平淡的整体住宅销售市场形成鲜明的对比。
今年4月，更为严厉的政策预警再次出现。4月10日，国土资源部土地利用司副司长李海洋公开表示，将出台对“别墅”的准确界定，并对高档住宅和别墅用地进行不同程度的限制。其中对于高档住宅用地，要进行严格限制，至于独门独户的别墅，则必然要“严禁”。然而，政策效应并没有如去年下半年一样明显体现出来。刚刚过去的别墅展并没有迎来想象中的热闹场面，整个展会上参观人数寥寥，别墅价格也没有出现明显抬升。一些参展商表示，依靠几年前的土地存量，今年上海别墅市场实质供应量仍然较大，一些供应集中的区域竞争激烈。在买方主导市场情况下，虽然独栋别墅限令给了开发商一个涨价的好借口，但目前对此仍需持谨慎态度。
业内人士表示，目前别墅走势良好更多是受到整体楼市转暖的影响，由于大量成交的都是联排别墅，相信应该和近期出台的政策没有明显联系。
供应总量依旧巨大
虽然土地严控，但上海别墅的供应总量依然有巨大潜力。
佘山板块一别墅开发商早在上世纪90年代就获得大块土地，目前为止，地块开发刚刚经历第二期，而第三期规划正在进行当中。据悉，这第三期从开始规划方案至今已经有一年多时间。公司负责人告诉记者，在建设部出台一系列土地严控政策开始，开发商就有意放慢了开发步伐。而他们尚未开发的土地还有非常大一部分。早报记者被告知，这样的开发商非常多，而有些公司甚至拿地至今都没有动过。
从已知的别墅存量来看，未来市场供应量依然不小。举例来说，仅奉贤地区就将形成一个规模庞大的别墅群。据悉，奉贤海湾正规划建造上海最大的以独栋别墅为主的低密度别墅区。正在打造生态节能小镇的奉贤海湾旅游区，目前已建成800多栋别墅。而据统计，未来这一地区全部建成的别墅总量将达到近3000栋。按照目前的销售速度，单单这一地区，如此巨大的体量就需要相当长的时间消化。
上海别墅网有关人士分析，依靠2005年以前的土地存量，2006年的别墅供应量仍然较大，上海别墅市场在相当一段时间内依旧处于买方主导的局面。这使得别墅未来销量和单价同步见涨的可能性不是很大。
基金染指别墅
悄然间，上海高档别墅已经被海外基金相中成为其逐渐扩大的收购物业品种中的一员。
去年12月，提香别墅短短一个月时间里销售31套。据业内人士透露，这实际上是基金公司整体收购的结果，据悉，其中的24套被嘉吉集团收购。
海外基金最近的收购热情空前高涨，其目标几乎囊括了所有高档物业类型，除了高档公寓外，如今其目光再次投向了高档别墅市场。由于此前有基金收购的物业相继成为市场热门，高档别墅可能因此受到市场新一轮关注。
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