早先的限制别墅用地政策对别墅的供应源头进行了遏制，而金融税收政策又给购买者、开发商构筑了新的门槛，其中尤以银行信贷投向指引和花园住宅转让征收土地增值税影响较大------客观条件并不支持内地特别是上海别墅的市场信心。但业内专家普遍认为，基于经济发展利好的预期以及部分人士对于居住品质的改善追求等因素，上海的二手别墅长线仍有较大的发展空间。
新建供应量逐步扩大
信义不动产研究中心提供的数据表明，从上海别墅市场的供应量来看，自2000年起，上海别墅的供应量每年以11%以上的速度递增，其中2000年别墅新增供应数量占市场供应总量的12%，2001年为16%，2002年达到18.5%，2003年已经接近20%。2004年全年推出别墅约3970套左右，建筑面积约为150万平方米，主要分布在松江、南汇、闵行、浦东、青浦、徐汇等6个区域，其中83%为独栋别墅。而过去2年时间里，上海别墅市场的供应量在1500万平方米以上，市场供应量呈直线放大趋势。
别墅租赁收益稳定
随着新建别墅市场的放大，二手别墅市场同样呈现出扩张的趋势。信义不动产分析师表示，上海的二手别墅多分布于别墅产品集中的成熟区域，如沪青平公路沿线及虹桥区域。这些别墅项目多为早期开发产品，在房型设计上有一定的局限性，卖方多为最早一批改善居住空间的高收入人群。对这些卖家而言，出售的目的以增加空间、提高品质为主。闵行、浦东等区域属别墅后续发展势头强劲地区，这些区域的部分卖家以投资获利为目的。
早在1985年，虹桥别墅区域便已初步形成了上海二手别墅的租赁市场，别墅市场的租赁行情从2000年起开始逐步上升，市场供应量并不仅仅局限于虹桥地区，还逐渐辐射到浦东新区的张江、金桥、康桥等区域，从而逐渐形成租赁别墅相对集中的区域。相对于高档别墅的销售市场而言，纯租赁型高档别墅的收益依然保持在较为稳定的水平上。
长线回报率有吸引力
由于投资别墅具有租金、地皮升值的双重优势，按照目前的市场反映来看，高档别墅的平均租金报价为每月每平方米20.04美元，其回报率达13.4%左右。
记者从中介机构了解到，自1998年以来，上海别墅的平均价格每年以8%--12%的速度上升。在成熟高档别墅区，土地价格已经翻了一倍以上。以浦东提香别墅为例，一幢面积在400平方米左右、单价1.6万元/平方米左右的别墅，总价大约为640万元。目前该区域的别墅月租金在20美元/平方米，其年租金回报率为12%左右。
由于宏观调控主要针对于公寓住宅产品，对上海别墅市场的冲击力并不明显，高档别墅产品的长线投资回报较为乐观，面向的消费群体经济实力也比较强，因此，从总体上看，别墅市场的炒作气氛并不浓郁，从而使得总体价格下跌有限，呈现稳中小幅上扬态势。
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