“我估计，今后还会有不少新的别墅项目推出来。”3月30日，聂欣对中国经济时报记者如是表示。作为京北某别墅项目策划总监，聂在做上述表示之前事先做了一番耐人寻味的解释：“如果从严格意义上说，我们这个项目不能称之为别墅。”
在聂欣接受记者采访前一天，国土资源部表示，将出台文件界定别墅定义，不排除将目前在北京、上海等城郊大量兴建的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、联排别墅、低密度花园洋房纳入高档房，进行供地限制。而此前不久，媒体亦报道称建设部将叫停未开工别墅项目。
“没听说过。”对于“叫停”这一消息，一些开发商的回答出乎记者意料。“我们对这类消息已不太敏感，更不会相信媒体的报道。这种报道往往没准儿。”聂欣坦言，在没有收到政府正式的红头文件之前，开发商的一切工作——包括别墅开发计划，还会照常进行。
“别墅禁令只是一个阶段性的产物。”聂欣对别墅禁令的长期性表示质疑，他不相信通过政策干预可以杜绝别墅的出现。“说不准哪一天你旁边就会冒出一个别墅（项目）出来。”聂欣说。
别墅越禁越多
据不完全统计，目前京城在销别墅项目有四五十个之多，而且这一数字还在进一步增长。这些在销别墅很多都是去年、今年陆续开盘的新项目。
华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎表示，从２００５年开始，一直到今年，京城普通住宅供应量呈现出下滑的态势，而与之形成鲜明对比的是，别墅供应量出现了非常明显的上升。“２００５年，北京别墅市场供应量同比增长了４０％多。”公衍奎说。实际上这也是自 ２００３年国土资源部发布紧急通知（即４５号令），停止别墅类用地的土地供应以来，增长最为明显的一年。
以北京别墅三大板块之一的京北亚奥区域和聂欣所在的置信华安公司开发项目为例，该项目位于亚运村北１２公里的昌平区北七家镇政府东侧，距离立汤路仅一千米。在该项目周围五六平方公里范围内，就矗立着东方普罗旺斯、水韵风情庄园、纳帕溪谷、麦卡伦地、一千栋、达华庄园、ＯＴＨＥＲ ＶＩＬＬＡ渡上、汤ＨＯＵＳＥ、温哥华森林、橘郡以及长河玉墅等十多个别墅项目，平均每平方公里就有两三个别墅项目。
另外值得关注的是，伴随楼市近年来刮起的奢靡之风，各种豪宅开发甚嚣尘上，一些豪宅竞相建在城市的风景名胜周围，有些胆子更大，肆无忌惮地建在世界级风景名胜区内。像香山风景区、庐山风景区、佘山风景区周围出现的新建豪宅群，在国内并非个别现象。
别墅的扎堆出现不仅带来了竞争的加剧和土地资源的浪费，也引起了权威人士的质疑和高度重视。
２００５年１２月底在北京人民大会堂举行的“中国房地产ＣＥＯ高峰论坛”上，国土资源部官员在透露２００６年国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地供应，提醒开发商“不要再打别墅主意”的同时，就曾表示，２００６年国家将出台措施严查违规批出的别墅用地。今年两会期间，温家宝总理在向全国人大作政府工作报告时也强调，今年政府将坚持实行最严格的土地管理制度，着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房，以促进房地产业健康发展。
建设部否认“叫停”传闻
“建设部几乎所有重要的消息都是从我们这里发出去的，我们怎么不知道这件事情？！”３月３０日中国经济时报记者致电建设部宣传处，相关负责同志否定了建设部３月底出台政策叫停未开工别墅项目的消息。
今年３月中旬，北京一家著名平面媒体披露了“叫停未开工别墅项目”消息。该报道说，上述消息是两会期间建设部主要领导在接受记者接受采访时透露的。“３月份后将下发文件，限制各地政府部门开发高档房地产。”报道还特别提到，各地将先行自查，随后建设部将会同监察部做全面调查，采取有效措施限制各地的豪宅开发。此间，有业内人士进一步据此表示，相关政策一旦出台，已审批但未获得开工许可的别墅项目将被“封掉停建”。
３月３０日，记者同时还向建设部房地司有关人士进行了求证，得到的答复也是“没听说过。”这位人士表示，上述报道属于失实报道，“叫停”说法其实早就有，但那是指上文提及的停供别墅用地。这位人士还告诉记者，对于已经获得合法审批手续的别墅项目，建设部不会中途叫停。
别墅、类别墅还将继续出现
对于北京去年以来别墅供应量陡增的原因，公衍奎认为主要来自以下三个方面：一是２００４年“８·３１”大限过关了相当多的郊区土地，别墅用地在这些土地中占较大的比重，经过两年多时间的开发，这些项目形成了相对比较集中的放量；二是对别墅没有一个统一的定义；三是政府多头管理所致。由于缺乏一个统一清晰的定义，再加上多头管理，因此在把关和管理方面存在很大的漏洞，使得一些开发商在普通住宅用地上建了别墅产品。
与那些纯正的独栋别墅相比，当前楼市一个值得关注的动向是，类别墅的产品不断涌现，这些产品是不少开发商在普通住宅用地基础上经过一番“变脸”演化而来。置信华安公司项目就是这样一个例子。该公司拿到土地是在２００４年年底，是建筑面积１０万平方米、容积率为１．５，限高１５米的普通住宅项目用地。
“如果我们当时建成六层板楼的普通住宅，每平方米最多也就卖３０００多块钱，而且还不一定卖得出去。”聂欣说，在对项目进行充分的前期调研之后，置信华安公司对项目“动了一些脑筋”，进行了一番“调整”。
聂欣所谓的“调整”，主要是加装了电梯，改变了户型和外立面设计，同时对整个房屋做了下沉处理。经过这样一番精心的“调整”，原来六层普通住宅项目在置信华安公司手里摇身一变，看上去像只有四层半，而且成了“京城惟一的三叠拼别墅”。虽然容积率由１．５降为１．３，发生了细微的变化，但项目均价提高了２０００多元。
尽管和那些动辄四五百万元以上的别墅比较而言，置信华安公司项目还不能算是真正意义上的别墅，但“花１００来万块钱就可以圆‘别墅梦’，享受别墅生活品质。”还是让许多购房者十分踊跃地掏了腰包。据聂欣介绍，从去年１１月开盘至今，置信华安公司的销售工作已创下了一个奇迹，一期近７００套房屋已经销售过半，刚刚过去的３月份，该公司项目销售收入首次突破了１亿元人民币大关。
最后值得一提的是，除了类别墅项目，在京城楼市，还有一些没有产权的四合院，如号称是长城脚下的四合院的“家春秋”及位于怀柔的“山水四合院”。这些成片开发的四合院用地属于未经征用的农村集体土地，在这样的土地上兴建的房屋自然拿不到产权，甚至连正式的房屋买卖合同都没有。这样的项目也赫然出现在别墅类专业网站上。
“这种项目很难讲清它是不是别墅项目。”聂欣说，如果仅从它的售价和其本身的高端市场定位，和别墅没有什么区别，但它又确实不同于一般意义上的别墅。
“别墅是禁不了的，因为有人需要。”公衍奎认为，需求决定着市场。“北京开发商目前已经取得的别墅项目用地至少可以够其开发四五年。”聂欣预测，因此今后还会有别墅不断冒出来，“类别墅项目也会很多。”而这，也正是当前和今后一段时间限建豪宅政策无法回避的一种尴尬。
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