一号线与七号线交汇的常熟路站，处于正在拓展中的徐家汇中心广场黄金地段：淮海中路、安庆路、复兴中部、华亭路分布其间。附近交通便利，学校、医院等生活设施十分齐全。片内多为高档楼盘或是老式花园，住宅公寓多为20000元/平方米左右，老式洋房每平方米单价在10万元左右。
上海市商业经济研究中心副主任朱桦此前透露，“十一五”期间，上海将着手分四段打造“大淮海路”商街。传统意义上的淮海路商街将进一步向东西延伸，最终形成由河南路到常熟路的具备四大特色的商街。
而处于淮海路西段的陕西南路-常熟路区域是传统意义上的时尚购物圈，有专营高档女式服饰精品的美美百货和以服饰为主、兼营工艺礼品的襄阳服饰礼品市场；还有极为丰富的人文景观，是上海<！---->大规模花园洋房分布最为密集的区域之一；常熟路以西的淮海中路是上海最高档的住宅区域，各式花园洋房、高档别墅遍布其间。美国、法国、日本等驻沪总领事馆都设在这段路上，上海图书馆新馆也坐落于此。
【常熟路站板块之老洋房】
上海最核心的老洋房集聚区
常熟路地铁站出来，梧桐掩映之下，上海最为核心的老洋房集聚区呈现眼前。这些多为上世纪初社会名流或高官住所的老洋房具有相当高的收藏价值，加之地段和环境等优势，常数路站附近的老洋房可谓奇货可居。
尽管在2005年，上海的老洋房市场亦未能摆脱宏观大势的影响，售价持续微滑，但下调明显体现在综合环境相对较弱的延安路以北老洋房交易中。在原为法租界的徐汇区，常熟路、衡山路沿线的老洋房市场，往往有价无市。多年的深宅大院集聚，造就了常熟路周边老洋房市场“贵族中的贵族”地位，也使该区域成为上海历史建筑市场中租售坚挺的板块。
据了解，老洋房中绝大部分都是使用权房、部分产权房或政府代管房。上海史丹福老洋房租售中心透露，目前，上海的老洋房有4000-5000幢，而产权清晰，能够用于转让的只有100来幢，而在常熟路地铁站附近的常熟路、衡山路、华亭路、武夷路一带的老洋房数目就有30幢左右。这些老洋房，平均售价在近三年内上涨了两倍左右。
目前在市场上挂牌的该区域内老洋房，售价均在1500万元以上。武夷路近定西路的一套洋房，建筑面积600平方米，占地1016平方米，合同价4400万元。而位于永嘉路上的一套花园洋房，占地约1100平方米，合同价5500万元，租赁价格为15万元/月。
据了解，目前购买该区域老洋房的，约90%为外籍华人，也有不少公司在此租赁老洋房作办公之用。
史丹福提供的统计数据显示，如果将老洋房用于投资，投资回报率约为15%；如果把老洋房分割成公寓租赁，投资回报率约为8%。目前该区域整幢老洋房的月租价约10-15万元，比两年前增长了2倍左右。
一些投资者(包括房客)往往采用将某栋老洋房内各家房客的产权一一买下的方式，获得整幢老洋房的所有权，翻修包装后再出售。虽然收购过程会较为困难，但是其中的利润相当可观。
【常熟路站板块之一手房】
商务带动住宅人气
汉宇地产浦西高档住宅部经理谭萍萍认为，常熟路周边的住宅市场，属于典型的商务带动模式：常熟路-陕西南路一带新甲级写字楼林立，住宅供不应求。近期两幢大面积甲级写字楼世纪商贸广场和嘉华中心的投入使用，新增了上万的外来人士和高级白领到此工作，租赁的房源供不应求，再加上地铁效应，也吸引了不少在地铁沿线工作、欲享受市中心便利设施的人来此居住。旺盛的需求和不可再生的房源供应将会带动租金上扬，同时房价也会跟着走高，所以此地段的房源在未来相当长一段时期内都会保持这种上涨的趋势。
常熟路地铁沿线的衡山路、汾阳路等区域作为上海花园洋房最集中地，被各中介店称为“最适合居住的地区”。由于历史风貌保护区的缘故，区域内次新房少，新建楼盘更是屈指可数，房源的稀缺使地区房价保持稳步上扬。
汇贤居可谓是该区域内最具代表性的楼盘，因其物业和地段，成为当年的热门楼盘。现在在中介挂牌的汇贤居房源也不在少数，挂牌价格在34000-36000元/平方米左右，各中介均表示有不错的成交量。
而在1999年开盘时被称为拥有上海最顶级会所的鸿艺豪园，成为各名流举办Party必选之地。目前二手房报价28000元/平方米左右，而看中此地会所的外籍人士成为最有利的租客资源，租赁价格在13000-20000元/月。位于淮海中路的上方花园公寓，建于上世纪30年代，颇得附近办公人士喜爱，租赁价格在7000-10000元左右。淮海<！---->大楼是区域内90年代后开发不多的新式公寓之一，其三房的租赁价格目前也达到了7000-8000元/月。
【常熟路站板块之看盘】
汇贤居：上海新豪宅的标杆之作
地理位置图
地址：徐汇区乌鲁木齐路
起价：29000元/平方米
房型：146-548平方米
看盘感觉：
1.楼盘位于上海的高档地段，毗邻领馆区，邻近淮海路、南京路等高级商业街，紧靠地铁站，闹中取静，交通便利。
2.由7幢豪华府邸组成，单元间隔多元化，有低层复式连花园、顶层复式连空中花园等，拥有不同风格。
3.提供一系列高级配套设施，包括六星级豪华住客会所、24小时保安系统、智能卡装置等。
4.60%买家是海外人士，其余为上海本地及周边地区人士。
心头悬念：高端投资客不少，自住率不高，价格是否能持续坚挺？
汉宇地产浦西高档住宅部经理谭萍萍点评：
2003年，汇贤居其中一套景观单元以每平方米6500美元的天价售出，创上海新豪宅市场历史记录。由于地处上海传统高尚住宅区，加之和记黄埔的发展商背景，汇贤居沪港两地同步开盘，使得这一项目国际业主云集，成为上海新豪宅的标杆之作。
虽然汇贤居早已售罄，但在高端二手市场，其房源仍颇受买家欢迎。目前在常熟路周边的中介市场，该楼盘有20-30套左右的二手房挂牌出售，价格为34000-40000元/平方米左右，均高出当年的新房成交价，三房的租赁价格也达到2500-3500元/平方米。因为地段、物业等因素，投资回报率较高。
【常熟路站板块之商铺】
受益襄阳路市场退场常熟路商铺升温
奢侈品汇聚的美美百货，将不再是常熟路商业的唯一标志。
日前，徐汇区政府相关部门负责人对《每日经济新闻》表示，根据有关规划，淮海中路一带将打造成高级时尚商务区，常熟路商业物业的发展将以高能级、高密度、高增值、高辐射的商贸物流业、休闲服务业、专业服务业、信息服务业以及广告传媒业为支撑，以引进跨国公司地区总部和世界品牌旗舰店为重点，打造世界500强和国际品牌的集聚地，成为具有国际水准的大都市商业商务中心。
而沿着常熟路地铁的淮海中路西段的具体规划，是以创造现代零售业和时尚服务业相济的风貌特色区为重，实施业态创新和品牌升级，提高商业文化附加值。在2-3年内争取将国际时尚品牌比例从目前的50%提高到70%。
“该地段靠近徐家汇，与卢湾区的商业相重叠。具有显著的商业地位和较高的市场认同度。”汉宇地产商铺科经理陈军分析，由于商铺的空间位置是无法替代的，区域决定投资机遇，这一地段的商业地产具有真实的赢利性，今后几年内会更加“锦上添花”。
由于中央商务中心的位置，这里的高级写字楼聚集着众多白领精英，无疑带来盎然的商机。服装店、餐厅、咖啡吧等已成为商家经营的首选。该街区部分沿街商铺租赁价格已达到50元/平方米/日。
而附近襄阳路市场可能在今年夏天清场，将进一步带动常熟路商铺的升温。据了解，襄阳路市场撤销后，这里将建商务办公楼与高档酒店。同时，徐汇区相关部门正准备将徐家汇商圈进一步扩展，与淮海路商圈打通。根据汉宇地产商铺科最新统计的资料显示，不少襄阳路市场的业主到今年6月份租约基本到期，现在常熟路沿街区域的特色商铺已成为“香饽饽”，一铺难求，租金呈现4%-6%左右的上扬，达15-20元/平方米/日，按照规划，长乐路一带将加重服装业的发展。陈军预计，今年7、8月份商铺的租金将达到一个新的高峰。
不过一些业内人士亦指出，业态分布不均、品牌层次参差不齐是常熟路商铺目前亟待改进的地方。
【常熟路站板块之写字楼】
地段优势取胜写字楼租金飙升
尽管写字楼不是常熟路的最大特色，但从常熟路地铁站出来步行10分钟的范围内，从甲级到乙级的写字楼这里已全部囊括。
据博邦地产办公楼D组经理甘文锦介绍，日前，常熟路地铁站周边的写字楼主要以租赁型写字楼为主，出租率达到80%-95%左右。租金一路飙升，跟2002年相比，上涨30%-60%左右，目前已达到0.55-1.5美元/平方米/日。
常熟路的写字楼以世纪商贸广场最为瞩目。和记黄埔总投资超过8.84亿港元的世纪商贸广场，从2004年开盘以来出租率和租金一直居高不下，囊括了奥美广告、华纳集团和意大利领事馆等超级大租户，目前的租金超过1美元/平方米/天；而位于常熟路上、“其貌不扬”的东艺大厦，用户却包括了巴黎银行上海代表处等全球知名企业，目前出租率达到80%以上，日租金0.55美元/平方米/日；位于一号线常熟路出口的百富勤广场，在上海时尚男女的印象中以M-BOX和“绝对伏特加”形象店而著称。百富勤时下租金0.75美元/平方米/日，比1997年刚开盘时上涨60%；而拥有目前上海最高等级智能化技术的申通信息广场也坐落于此地段，日租金达到0.45美元/平方米/日，与2002年相比上涨15%。
而在常熟路一站之外的淮海中路西段，商务气氛在2006年日益成熟，正向西延伸接近常熟路。位于淮海中路、东湖路的嘉华中心从2004年起一直以文化为主打牌，高价揽客。目前，该办公楼出租面积已超越90%，其中98%的客户为外资跨国机构或上市公司，大部分租户为世界500强企业。据悉，目前其平均租金为1-1.5美元/平方米/日。
与嘉华中心隔淮海路对望的淮海国际广场，是今年淮海中路上唯一供应的高标准国际甲级写字楼，标准层每层建筑面积约1400平方米，总建筑面积约73000平方米，租金约为1美元/平方米/日。
2005年以来，分割面积在200平方米以内的可售型甲级写字楼在上海市场上非常受欢迎，尤其是发展迅速的中小企业，对可分割小面积的可售型写字楼更是青睐，而此地段的写字楼大多以出租为主，因此甘文锦认为在此地段开发可售型甲级写字楼将大有可为。
甘文锦分析，随着外资基金的不断涌入和市场的趋于成熟，办公楼的物业品质、市场流动性和透明度的进一步提高，都将使物业的市场价值有较大提升，投资机构也将获得较大的资本增值。特别对于该区域来说，商业气氛已经成型，且具有明确的市场定位，市场消化将会稳步上升，市场效益也将持续增长。
随着上海市写字楼市场的稳健发展，加上此地段可开发的写字楼地块逐渐减少，甘文锦预测该地段的租金在未来一年内将有可能走在全市前列，约有5%以上的涨幅。
|
