一边是名盘迭出、价格攀升，一边是百姓观望、政府调控，2006深圳豪宅何去何从——

　　从炙手可热到急剧降温，再到局部沸腾，梦一样的2005深圳“豪宅年”终于过去了，留下的是一个充满惊叹与疑问的升降轨迹。透过香蜜湖一号、水榭花都三期、红树西岸、中信高尔夫别墅区栖湖等一张张名片，再重读2005年一系列惊心动魄的调控政策，我们也可以模糊看到2006年深圳豪宅将要引发的一场风暴——冷与热激烈博弈的风暴。

　　豪宅——2006年楼市风向标？

　　来自中介公司的监控资料显示，新年伊始的这一个月内，深圳楼市的新盘供应比往年有一定幅度的下降，而与2005年年初相比，更为显著的差异就在豪宅。

　　当2005年深圳楼市刚刚从春节的氛围中走出时，多数地产人忽然间发现一个共同的现象：豪宅卖疯了！不管是一手楼，还是二手楼，只要是豪宅，价格就比年前大幅飙升！

　　在一股因为“热钱”而涌起的豪宅大升温刚刚显现出苗头的时候，大多数深圳人还远远不知道这股“豪宅热”将如何深刻地影响他们的生活。随后的一年内，尽管有多次起伏，但豪宅总体上还是大热，而普通住宅更是一路狂飙。到了年终，统计表明，2005年深圳楼价涨幅达到了历史新高，商品住宅成交均价逼近每平方米7000元。

　　在严格调控的情况下，2005年深圳楼市大热、楼价大涨的原因在哪里呢？世联地产、英联置业、美联置业等深圳多个中介机构的专家均认为，豪宅拉动了整个2005年深圳楼市的神经！

　　统计表明，尽管有宏观调控政策的影响，2005年深圳商品住宅成交面积仍然突破900万平方米，创下历年成交量新高。其中，全年全市豪宅供应面积达132万平方米，占总供应面积的18.4%，比2004年提高了8个百分点。这也从侧面显示了目前深圳楼市中大众精品楼盘的紧缺，而南山最为明显。

　　在价格方面，目前深圳豪宅的全市均价达到每平方米13520元，比2004年大涨约40%，而普通住宅仅上涨了10%左右。两者结合，就形成了2005年深圳房价的节节攀升，创下历年之最。

　　由此可见，2005年的豪宅从年初到年尾，始终在引领着整个深圳楼市前行。深圳楼市“豪宅年”让包括富裕阶层、大众白领乃至下岗工人在内的深圳各阶层人士都切实有了在深圳置业的奢侈感。

　　那么，2006年的深圳楼市还将继续以豪宅为风向标吗？普通置业者、政府均必须要考虑这个问题。

　　调控未了——政策再添紧箍咒？

　　显然，经过了2005年的一番疯狂变奏后，因豪宅价格大幅上涨带动普通商品住宅价格上涨的“粘连效应”已经成了众矢之的。

　　“周边的二手楼都已经卖到每平方米9000元了，我们的新房能不卖1万吗？”在南硅谷一个引发抢购的楼盘现场，项目财务总监兼营销经理曾经这样对记者说。事实上，2005年全年，无论是宝安新中心区、龙华、布吉还是龙岗中心城，当地的开发商都普遍存在这样的楼价攀比心理。

　　在这样的背景下，关内的高层景观豪宅价格节节走高，而华侨城、香蜜湖是其中最为活跃的片区，华侨城片区豪宅价格上升最大，整体涨幅超过3成。与此对应，福田普通住宅楼价也在大攀升，到2005年年底，景田的小户型住宅均价就已经逼近每平方米9000元大关。

　　楼价高、买房难，豪宅的推波助澜是一大原因。由此，在一系列调控措施依然在施行的情况下，深圳政府表示要从豪宅入手抑制深圳楼价非理性飙升。

　　政府研究发现，2005年1-11月，深圳全市单套建筑面积在144平方米以内的普通商品住宅销售套数占到全市的88.63%，价格同比上涨10.82%；144平方米以上的高档商品住宅（即豪宅）销售套数占到了全市的11.37%，价格同比增长26.16%。这组数据说明，上涨最快的是144平方米以上的高档商品住宅即所谓豪宅，带动了普通商品住宅的上涨。

　　因此，给豪宅降温就等于是卡住了楼价飙升这匹脱缰野马的颈脖。措施大体有二：从2006年开始，深圳市政府在出让房地产用地时，将在土地出让合同中明确普通商品房与非普通商品房比例，以调整住房供应结构；适度提高豪宅消费首付比例。

　　给豪宅降温措施施行不久，政策的威慑效应就体现了出来。以岁末年初为时间段，2005年年初是豪宅暗流汹涌、频繁交易的日子，而2006年年初却是豪宅偃旗息鼓、悄无声息，除了早已在市场引发轰动的香蜜湖一号高调推广外，大多都在等待下一波传统楼市旺销期了。

　　“豪宅的二手交易影响最大！”有品牌中介公司的高层说。消息显示，近期多数中介的豪宅成交量均有了10%左右的降幅。而某品牌中介的地铺豪宅二手成交量更是下降了30%，价格也回落了5%左右。

　　更让这些中介担心的是，2006年关于豪宅降温的大棒政策不但没有丝毫缓解的迹象，还有进一步强化的可能：物业税。

　　有消息表明，“十一五”期间，我国将稳步推行物业税。由于房价增长过快，房屋面积消费畸形攀高会让越来越多的普通百姓被边缘化。在政府方面看来，物业税的开征已是箭在弦上。

　　如果物业税在2006年开征，对豪宅市场的杀伤力无疑是巨大的。

　　关外——新豪宅继续走俏？

　　那么，2006年的深圳豪宅是否将因政策的抑制而走向疲软，会否持续目前这样的暗淡呢？在扬与抑的较量中，哪股力量将占上风？

　　专家认为，2006年将是深圳楼市高端客户换房的多发期，而遍及关内外的顶级豪宅将成为最坚实的市场基础。

　　业界人士认为，随着招华系尖岗山项目、观澜湖·翡翠湾、圣莫丽斯的相继亮相，2006年的深圳楼市将直接以豪宅军团的激烈竞争而开场，从而成为真正的深圳别墅年。在区域分布上，2006年的深圳豪宅将更大步伐地走出香蜜湖、红树林、蛇口等传统片区，向关外扩张。

　　在东部沿海，初步预计将涌现淘金山、东方尊峪、东埔海景花园三期、联泰别墅项目、天琴湾三期独栋别墅、万科十七英里等近十个高端项目。在龙岗中心城，将有招商地产、鸿荣源地产、九州地产的高端项目面市，而佳兆业地产的水岸新天项目也有部分售价每平方米接近甚至超过1万元的别墅项目。在龙华，2006年无疑是豪宅的舞台，星河丹堤、梅陇镇、圣莫丽斯二期、潜龙山庄、信托项目等预计都将于2006年入市。专家统计认为，未来1-2年，龙华预计将有250万平方米左右的推出量，其中只有面积不到80万平方米的住宅属于普通住宅，其余的均为豪宅。

　　与产品相对应，深圳楼市的高端客户群也在进一步稳定、扩容。华来利实业营销总监蔡伟光认为，从深圳经济发展速度来看，新富人群的收入增长应该远远高于房价的增长，尽管房价有百分之十几的增长，但是还是不及他们收入的增长快，因而2006年的深圳豪宅将依然走俏。

　　另有专家认为，经过多年的发展与积累，目前深圳市场上，对高端的、价值在800万元到1200万元间的物业的需求量日益增加。深圳的消费群体是相对成熟的，而且也有足够的数量支撑未来的供应。因此，对2006年的深圳豪宅，我们还是有理由谨慎乐观的。

　　核心观点

　　●给豪宅降温就等于是卡住了楼价飙升这匹脱缰野马的颈脖。措施大体有二：从2006年开始，深圳市政府在出让房地产用地时，将在土地出让合同中明确普通商品房与非普通商品房比例，以调整住房供应结构；适度提高豪宅消费首付比例。

　　●从深圳经济发展速度来看，新富人群的收入增长应该远远高于房价的增长，尽管房价有百分之十几的增长，但是还是不及他们收入的增长快。因而2006年的深圳豪宅将依然走俏。

　　●有专家认为，经过多年的发展与积累，目前深圳市场上，对高端的、价值在800万元到1200万元间的物业的需求量日益增加。深圳的消费群体是相对成熟的，而且也有足够的数量支撑未来的供应。