全国661个城市，找不到两各城市的房价是一模一样的。这就是楼市，其他的市场，比如买手机都是差不多的价格。
现在全国大多数的城市都反映明明是“上海得病”为什么全国都要吃药。所以今天主办单位给我出了一个题目叫做“区域房地产行业投资机会与风险分析”我觉得这个题目很好。我最近分析全世界房地产市场发展都有它的规律性。特别是中国房地产市场有这个阶段发展的规律性。这就是我们房地产市场的共性，但是我们看到的更多的是个性，也就是差异性。如何把个性和共性结合起来研究探讨是我们认识房地产行业进入世界经济以后它的发展规律。研讨来研讨去，很多事情归根到底还是要业外人士摸到房地产发展的脉搏。作为一个企业家要知道怎么盈利？
前一段时期有些场合我讲了这样的事情，我们发现我们的开发商向各地发展过程中发现了两只大军，第一只是广东队伍，第二只是浙江队伍。当然福建的、上海的、江苏的开始有了，北京往外打的比较少。首先是广东打出去，被如广东打到北京，占了北京市场10％几的市场份额。后来发现浙江人往全国各地打出去，打的更快、更凶，差不多每一个地区都有浙江人。而且浙江还成立了商会，但是这两个地方的开发商打到外地去，他们的出发点和本意是不一样的，当然都是为了盈利。比如说广东开发商只去打到外地去，他主要是追求给广东更高的回报。因为广州真正的市场竞争很激烈，利润率很薄。他为了寻找更多的利润空间，在激烈竞争中看到外地竞争没激烈，就打到外地去。
杭州房价也是迅速的往上涨，为什么他要打到外地去？我发现杭州打到外地去主要是为了避免高风险。因为杭州尽管利润很高，但是眼看着房间往上涨，肯定有一天市场要出毛病，咱们赶紧保留市场的同时打新市场。所以许多杭州开发商打到外边去是基于这样的目的。这就得出一个结论，我们开发商研究区域的投资和风险问题既要避开高风险，又要取得高利润，两者怎么结合，今天讲这个题目无非就是这个原因。
咱们平时有句话叫知己知彼方能百战百胜。由于房地产市场区域性很强，差异性很大，我认为知己知彼还不够，还要有“知天、知地、知国际，知己知彼知上帝”。“知天”就是要知道国家整个宏观经济走势，宏观经济政策，以及房地产业在国民经济发展中处在什么样的地位？发挥什么样的作用？因为是支柱产业，宏观经济有风吹草动马上会影响房地产业。我们的行业比如说家电、比如说乳业现在很旺，但是宏观经济调控变化关系不是太大。比如看电视照看，喝牛奶照喝，但是买房子每一次宏观调控都是跟房地产业紧密相连。
“知地”讲的是所在地的房地产市场所在地块的市场状况，这和其他产品不一样。其他产品都是集中生产，销售到全国、全世界，而房地产产品是分散生产，在当地生产。所以这就是必须知道当地的市场状况。
“知国际”就是必须了解国际的市场发展状况，特别是国际的经验，国际的趋势，国际的潮流。人家的市场是怎么发展的，市场发生了泡沫怎么处理的？市场的交易行为是怎么样的？市场产品发展的方向是什么？知己知彼不用说了，一定要知道自己吃几碗饭，特别是附近跟我相关的竞争对手的情况。
最后还有一个“知上帝”。这点非常重要实际上就是分析目标客户。他们的需求、支付能力、喜好是什么？了解了才能在市场上赢得我的利润，避开我的风险。这是我对房地产市场这几年研究中几点体会的一点。
其实研究房地产市场我发现，每一个城市，每一个区的房地产市场都有房地产的“时钟”而且这个时钟走法是不一样的，有的可能是12点了太热了，有的地方可能刚刚8、9点。我有机会跑的地方比较多，这个地方的行业和那个地方的行业绝对不是一回事。由于它的经济发展水平、社会发展情况、当地政府的管理水平、以及各方面的因素组合起来导致各地的市场有很大的差异。所以今天提这个题目，就是区域发展的机会和风险必须结合起来。
上个月住交会上我请上海绿地集团的董事长讲了他们的情况，绿地是上海的企业，在上海排在最前面的，三年前他也是看到的上海楼市价格这么上去肯定哪一天会出问题，所以他比较早的意识到，他把自己的资金会引到外地去了。许多只在上海开发的开发企业遇到了很大困难，但是他很“潇洒”。东方不亮西方亮，他跟我说04年销售额可以达到100亿，06年往200亿迈进，就是经济学讲的不要把鸡蛋放在一个筐子里，一个真正的大企业是全国型的大企业。
他就是发现了房地产“时钟”各个地方走的不一样了。我把中国的房地产大体分为三类，一类是市场还没热，正在热的过程中，市场需求正在形成，房地产对经济的拉动力正在上升。
第二点就是正在热头上，供求两旺，支柱产业地位已经明显表现出来。
第三种情况是过热。这几年看有些城市的确是过热了，一种是盲目型的过热，一种是泡沫型的过热。盲目型过热就是也些地方政府为了发挥房地产支柱产业的作用，拼命批地，开发商盖了很多房子卖不出去，这种过热是盲目型的。比如西北某省、某市，房价人家涨的很凶，他不仅没涨还降。一看是供应量太大了，恐怕还得好好消化消化市场才能平衡。这种也叫过热，是盲目型的过热，闭着眼睛的过热。
第二种就是泡沫型的过热，它和盲目型过热是不一样的，盲目型是供大于求，价格上不去。泡沫型是供求关系非常紧张价格一路攀涨。像上海04年房价疯长，就是泡沫型过热。在上海买房大家都一次又一次的看，但是泡沫的时候一次都不看，让别人给排号，先抢到手再说，这就是泡沫型的过热。
这三种情况因为中国地区差异大，南北、东西、大中小城市表现都各不相同。所以国八条出台以前，房价上涨也是不一样的，05年全国房价上涨15.2％，但是东部地区是16.9％、中部地区10.2％、西部地区7.6％。也就是说房地产市场的差异在中国是明显存在的。为什么会存在这种房地产市场的差异？刚才说了，一个是由于各地的经济发展和人民的生活水平经济发展状态有关。和各地的供应和需求之间有关。因为一个区域性的市场它的房价是由供应和需求关系决定的。当一个市场上供不应求的时候房价涨的很快，供大于求的时候房价上不去。当我们看到上海、杭州等地房价涨的很快的时候，广州的房价还不动。因为广州这个地方供大于求比较明显。
上海的房价主要是炒房子占的比例比较大，它的需求有虚假的成分。虚假需求和政策需求加在一起使房价上涨的快。炒房为什么不到广州，因为房价基本不涨，需求相对稳定。
另外，市场和当地的供求、和房价收入比有关。最近研究了各地房价收入比，我们现在收入是查到的可支配收入，可支配收入以外的查不出来。但是大家都用同样的指标查，发现是有差异的。我们看到有些城市不能仅仅从当地的房价收入比衡量，比如说北京，北京的房子有三分之一的房子，特别高端的房子更高的比例是外地人买的，他们的收入更查不清楚了。也就是说购买者和需求者是当地的需求者还是本市以外的需求者？占多大的份额，这对房地产市场也是有很大的影响的。所以因此地区差异即要看到当地经济发展的状况，也要看到房价收入的状况。从而了解当地的市场需求和供应之间的关系。
我一直分析跟踪这几个大城市房价的变化和市场的变化，比如广州的市场，为什么广州的房价始终比较稳定？什么原因？它的需求供应之间什么关系？我发现第一，广州的需求方面看它不像北京、上海那样需求是国际型的广州的需求国际成分比较小。广州的楼市，甚至广东省买房的人也不多。第二，广州的楼市对需求的爆发力没有像内地那么大。因为80年代开始商品化意识就比较强，人们买房比北京、上海要早。北京、上海98点房改以后突然爆发出来的需求量增大。所以供应方面看广州的供应量一直是比较平稳的。圈地也有好处，供应量大了需求量稳定，那么市场就供大于求，始终保持这个态势，房价上不去了。当杭州市房价20％上涨的时候，广州有的楼盘还在打折。
我的意思是说研究市场必须研究当时市场供应和需求的关系。可以看到，比如上海、浙江、北京这些地方，西部地区成都，不光是成都市的需求，西藏的、攀枝花的他们都想到四川盆地买房。但有的地方城市尽管也是省会城市但是吸引力不大。比如青岛房价一路攀升，是大连的两倍，为什么？山东人都到青岛买房子，再加说青岛这几年供应始终处于饥饿状态，供应量很紧张，必然导致房价往上推。为什么导致房价涨的快，房价高，都有它的原因，各个城市应该具体分析。
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