凭借一张图纸、一个沙盘乃至一种描述就可以把还没有影子的房子卖出去，这种期房预售因引发大量投诉，令人深恶痛绝。8月15日，央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。这个建议一提出，立即引起各方高度关注。
20日，中国消费者协会在北京召开了“构建 和谐消费环境，推进消费者利益最大化———商品房销售模式研讨会”。来自各方面的专家和记者共约90人，对商品房销售模式和房屋贷款政策两大热点问题进行了研讨。
预售制度：完善取消谁得益
●完善派●
建立风险分担机制
中国社会科学院金融研究所易宪容教授：商品房预售制度并非国际惯例。其他一些国家的商品房预购房签订合约后，买方根据房屋建造进展程度的不同分批预付不同额度的款项。而且，当住房交到业主手上时，一定要经过房产公证公司检验与验收。
不要把整个制度的风险让消费者及银行来承担，而是让房地产开发商也来承担。政府可以建立一种房屋预售的风险担保基金，同时建立相关处罚开发商的制度，对住房预售资金还可以采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理。
加大执法力度
中央财经大学法律系金融法副教授曾筱清：预售房制度出了问题，不是说预售房制度本身好与不好的问题，应该是在制度实施过程中不断完善的问题。
这项制度需要完善的话，涉及到关于在预售过程中对预售市场的管理问题，涉及到解决销售过程中关于信息不对称、网上销售商品房以及合同条款细化的问题。最重要的一点是加大执法力度，在处罚手段上应该更强硬一些。
提高进入门槛
北京隆安律师事务所律师陈旭：现在房地产行业进入门槛太低了，项目公司满天飞。国家监管部门对从事房地产开发企业的进入门槛要提高，不可能两三千万的注册资本就可以开房地产公司了。现在也有一些开发商开始考虑对于商品房要实行售后三包，现在已经有企业提出这样的设想。现在我们的发展方向不光是现售还是预售，售后服务一定要保障。
●取消派●
未必房价就高涨
中国社会科学院法学研究所所长助理刘俊海：预售给消费者带来的特殊风险，首先是源于标的物风险本身的不确定性。这种标的物的不确定性又派生出商品房的物理状况不确定，房屋的内在质量、房屋的配套设施乃至于它的得房率以及整个小区的绿化状况等等。第二是商品房的权利状况不确定，出现了开发商一房多卖。第三是开发商的履约能力和诚信度的不确定。所以在开发商和消费者之间存在严重的信息占有不对称，侵害消费者知情权、公平交易权。
取消期房销售未必导致房价高涨。现房销售时房屋状况一清二楚，好还是不好，贵还是不贵，消费者不容易被蒙蔽。
利于市场健康发展
四川省保护消费者权益委员会秘书长刘亚兵：商品房预售制度的实行与房地产市场发展进程紧密相关，在过去相当一段时间里，预售制度缓解了住房供需矛盾，起到了积极的作用。但现在，这一制度已不适应当前房地产业发展的需要，甚至产生了严重的负面影响，不利于消费者权益的保护。所以，取消预售制度有利于市场的宏观调控、市场的健康发展，有利于保护消费者的合法权益。
还消费者合法权益
北京市消费者协会副秘书长张明：我国现行的商品房预售制度的种种弊端是引发大量投诉、潜伏着社会不安定因素的重要原因。现行期房销售制度违反一般的市场规则，一是市场主体准入，一个没有验收合格的商品进入市场销售，侵害了消费者的知情权、财产安全权、不公平交易权、赔偿权、选择权，使消费者在保险等等环节中都不能按照消费者意愿来选择，即使消费者应该获得的权利，产生纠纷以后的解决途径，消费者也无法选择。所以说它的弊端是很多的，购房消费者的权益不能得到完全的保障。
房贷利率：固定浮动谁得利
固定浮动各有利弊
中国人民银行研究局金融风险处副处长卜永祥：关于固定利率和浮动利率贷款的问题，这是央行8．15报告里提出来的建议，市场上也有一些反应。从我们的出发点来想，主要是给银行、同时也给消费者提供更多融资产品的安排。固定利率贷款和浮动利率贷款各有利弊。对于消费者而言固定利率的好处是可以转移利率风险，可以化解市场上的波动。每个月或者是每年有一个固定的还款额，对于有固定收入者来说是非常有保证的，而且对于那些愿意长期持有住房的人也是一个非常好的事情。另外一个好处就是利率进入上升周期的话，锁定贷款利率肯定是有好处的。固定利率的坏处就是每个月的成本要高，利率要比浮动利率高一些。浮动利率贷款的好处在于一开始利率水平肯定会低于固定利率的水平。如果利率走势下降，采取浮动利率对消费者来说是可取的。当然，在利率进入上升周期时，贷款者支付的还本付息额要增加。这种浮动利率的贷款更有利于不是长期持有房子的人。
固定利率利好百姓
北京市金台律师事务所律师皮剑龙：国际上房地产销售是多元化的，分了很多种，有利率浮动的，也有固定的，也有浮动加固定的，还有长浮动加短固定的，还可以短浮动加长固定的，这样才符合银行服务老百姓的政策。固定房贷利率的实行是必须的，但是利率固定的程度非常重要。从现在情况来看，固定利率从长久来看肯定是有好处的，对老百姓来说是利好的。
利率放开利益最大
中国银行业协会副秘书长吴通全：从贷款利率来讲，明年是WTO进入市场，全面放开，这里面就包括了利率的放开，接下来还有汇率的放开。整个市场的发展是利率多样化的选择，要使消费者、开发商、银行方方面面的利益最大化。在现阶段来说，对消费者来讲我个人观点固定利率是好的。根据不同客户的不同风险，根据品种来确定是固定利率还是浮动利率，可以在合约上规定。
配套措施必须跟进
北京华远地产股份有限公司财务经理焦瑞云：固定利率是市场发展的一种趋势，我们希望它和其他衍生产品同时出炉，分散消费者的利率风险。比如说个人住房贷款证券化，还有相关产品的出炉应该跟固定利率配套，将来发生问题的话，用这种方法来弥补后期的风险。不管哪个政策的出台一定要有后期相配套的措施，千万别一刀切。
◆相关消息◆
提前还贷银行不应收取违约金
在20日的商品房销售模式研讨会上，中国消费者协会负责人明确表态：因政策调整导致的提前还贷，银行不应收取违约金。
据调查，随着房贷利率的上调，部分消费者选择了提前还贷。目前上海市招商、光大等8家银行就表示要对提前还贷的“违约”行为收取一定比例违约金，以示“惩罚”。
中消协副秘书长武高汉表示，提前还贷是否构成违约主要看合同约定。如果在签订合同时没有约定违约金，之后银行单方面要收取，就是不合法的，借款人完全有权拒绝支付。
与会专家认为，消费者提前还贷，是诚信的表现，是社会公德力的要求。所以，在商业交易活动当中，应当鼓励提前还贷。现在银行反过来对提前还贷这种善良的举动收取违约金，进行“惩罚“，从情理上说不过去。邱宝昌律师说：“银行不应当对放贷和还贷实行双重标准，对消费者提前还贷收取违约金实际上是实行了双重标准，这样会失信于民。”
中消协提示：消费者要有风险意识
中消协武高汉副秘书长20日指出，鉴于商品房市场目前的状况，购房消费者要有足够的风险意识，要学习相关法律、知识，提高分析和辨别能力，认真比较、审慎抉择。
他还从以人为本、切实保护消费者合法权益的角度，提出了有关建议：
调控政策应进一步细分购房群体，抑制和保护并举，在遏制投机行为的同时，鼓励和引导正当消费需求；
因政策调整导致的提前还贷不应收取违约金，商业银行不能以格式条款对这种情况下的提前还贷行为加以限制；
与时俱进，取消不合理的房贷强制保险，修改、完善现行房贷保险制度，由商业银行、开发商与购房者共担房贷风险；
加强期房管理，严把预售准入关，修改、完善商品房预（销）售合同示范文本，加强对预售款的监管等。
中消协同时承诺：继续呼吁政府制定保护消费者合法权益，指导消费者合理消费的方针政策，在房地产行业中特别要出台向中低收入者倾斜的方针和政策；呼吁政府暂停新的期房预售项目审批，待法律法规健全后再行恢复；呼吁政府对在建的期房预售项目加强监督、管理；呼吁政府要充分考虑不同的买房者制定出不同的政策。
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