国际物业顾问戴德梁行近日表示，与商业地产运作相关联的外部因素目前已发生重要变化，中国商业地产发展已进入新规则时代。
戴德梁行商铺助理董事张家鹏表示，首先，商业项目集中过量开发，银行风险预警导致了商业地产融资规则的改变。银行一直是开发商开发商业地产项目的主要融资渠道，但随着国内商业开发量迅速增长，空置率增加，银行逐渐意识到了商业地产潜在的风险并实施放贷紧缩，到2005年下半年，除国有商业银行在信贷方面对部分商业地产项目还有选择性支持外，所有股份制银行已基本停止对商业地产项目的贷款发放。因此，一些成本相对较高或操作相对复杂的融资方式，如信托贷款、股权融资等浮出水面。
其次，商铺投资者趋于理性，基金等海外资本进入，导致商业地产开发退出规则改变。张家鹏说，之前在可选择变现渠道较少，且高销售利润的吸引下，诸多开发商都采取了销售商铺产权回收资金的方式，但这种方式却极易造成经营上的失败，使商铺投资者受损。目前商铺投资者日益成熟，购买产权商铺已十分谨慎，使得原有借助商铺产权销售来实现变现回收的方式受到较大挑战。同时境外基金越来越多地涌入，并且将商业物业作为一个重要的投资方向，这也为诸多的商业地产开发商提供了良好的退出机会。
第三，外资开发商进入，导致国内商业地产竞争规则改变。目前，外资背景的商业地产开发商在中国表现活跃，频繁进行新项目投资，打破了原有商业地产市场上内资之间相互竞争的格局。
第四，外资品牌加速进入中国，导致招商规则改变。张家鹏说，现在大量的国外商业品牌加速进入中国，对于商业地产开发商而言无疑是一个利好消息。
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