任志强：华远集团董事长、法学硕士
这次已经是第三届的学院派讨论会了，给我出的题目叫做在没有土地的时候怎么办？我想这不单独是一个有没有土地的问题，这可能是土地储备方面的一个问题。
2001年我们和华润分手以后，华远实际上有一个很快的发展过程，到今年年底，我们开复工面积已经超过了80万，也就是去年一年时间里头，我们不但完成了大量的土地储备准备工作，也完成了大量的开复工工作。同时，新的土地储备现在准备的实际上是2005年、2006年的，而不是今年的。
从土地储备来说开发公司不是有一块土地就够了，在保持企业连续发展的过程中，土地储备在今后的发展过程当中会起到一个重要的作用，这就是你要有大量的前期工作要做，比如说研究市场的定位、研究方案，那么也有调整方案的时候，前期的工作一定要在已经获得土地的基础上去进行。因此，涉及到土地储备的前面的工作，会影响到你的业务连续性。当然，有些小的公司可以说我干完一块歇两年，我再干完一块再歇。但是，对于一个大的公司来讲，需要有一个品牌的延续性和一个市场的占有率来说，必须保持在市场在不断的供给。这样的过程我们做的所有的土地储备，是今年储备明年、后年、大后年的土地，就一个连续性来说，你要保持连续在市场上每年提供一定的供应量。鉴于这样的关系，会造成人们对土地储备的一个特殊性需求。
从全国的情况看，土地储备应该是一个现行指数，土地的供应量决定的是第二年、第三年可能和后期一个长远的影响工作。不管分析当地市场还是各地市场，土地都是一个现行指数。
我们取得土地的方式大概分为三类，第一类是行政命令式，可以是划拨也可以是协议出让，根据18号令文件，也就是8月12号正式发布的国务院18号令，其中有专门的一条，政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说，在各个城市中，都有大量由政府决策的土地性质的开发项目，这里头有相当一部分是用土地协议出让的方式来进行的，尤其是危改和基础设施建设的建设用地分配，基本上是控制在政府手里。虽然按照国土资源部11号令的要求，商业用地或者商业性质的用地基本上应该是用挂牌、拍卖、招标的方式进行。但是，实际上很多复杂的条件，按照55号令和房地产法的规定是不具备招标、挂牌的条件的。55号令和房地产法规定的不具备招标条件的，政府可以用协议出让的方式来进行。这里面包括的项目主要是危改，大部分的危改用行政命令的方式或者行政批准的方式，先划拨后出让。因为危改的形式和其它的土地情况不同，里面有大量的回迁、有大量的政府配套设施，有大量的实物出租的部分，这部分采取划拨的方式。而另外一部分采取协议出让的方式。通常大部分的危改项目都涉及到居民拆迁问题，涉及到当地一些原有土地上的政府机构和工厂拆迁的问题，在事先没有进行谈判和确定之前，很难决定哪些单位回来，哪些单位一定被拆走。这时候，我们通常采用的办法是对危改进行协议出让的是，大部分城市都如此，北京也同样。
还有一些是工业企业改造，最后不能投标可能是在于它的企业要继续生存、继续生产，或者说他有大量的人力安置问题、劳动力安置问题。因此，一些城市和政府都用了协议出让的方式来进行工商企业的改造。这里头包括了后面所说的推二进三，污染企业、扰民企业的一些特殊情况，这些有些还是用协议出让的方式来进行的。因为它没有办法去把附带的一些条件作为招标的形式或者是招牌的形式很难做，所以通常用协议出让的方式来做。
经济适用住房按照政府的规定用有计划的划拨方式提供，经济适用住房在各个城市来说，一般招标的不是土地，大部分招标的是操作项目的法人，所以是个法人招标制度为主的一个招标制度，土地是预先由政府来进行计划性安排和划拨方式来取得的。
再有是基础设施建设，基础设施建设在今年来说是增长速度最快的，比房地产增长速度还快，基础设施建设里面涉及到公路、铁路、轻轨、地铁，包括了一些水厂、电厂或者是供热厂等等相关配套设施的建设。有些政府因为没有资金大量的投入，所以利用变换土地转让的方式，给公路或者是铁路、轻轨等等的修理部门和建设部门一些转换。在香港的地铁可能是全世界唯一盈利的地铁，这个盈利的基础条件就是因为香港政府把地铁上段的主要土地转给了地铁，虽然他还要缴纳一定量的土地出让金，但是他通过地铁上盖的一些建设用地的转换，或者是建设产品获得盈利，来弥补地铁建设资金，所以会形成一些转换。到目前为止，上海市几乎所有地铁的展台、站口、交换站都是用这种方式，地面上的土地转让给了开发商，由开发商负责整个站区的建设，减少地铁投资的压力，这也是集中的相当一部分。
也就是说，政府11号令土地挂牌招标拍卖的过程当中，仍然每个城市都保持了一部分协议出让的口子，这个口子就是在于开发商是否具备条件通过政府的批准而获得土地。从目前全国的情况看，这类土地在市场上应用的数量是最大的，大部分城市会维持到70％。到目前为止只有少量的城市土地市场的公开拍卖比较成功，占了主流，而大部分城市这一块都是占到次要地位。特别是从去年11号令出台到现在这个时间还比较短，所以很多过去没有公开市场的城市，这是属于刚刚开始的过程，因此，仍然保留的是行政批准，行政批准占领的总量在全国情况看是最大的。当然，这里头也还包括了一些开发区，由开发区来承担一级土地开发，然后他再进行二级的转让或者合作项目的合建形成的转让等等。因此，行政批准在我们取得土地的总量上，目前全国总量上来说，仍然占有很大的数量。
第二个实际上是土地市场。
土地市场经过11号令的开化以后，实际上变成公开出让的方式，对于发展商来说一般有三种情况：一个是投标，一个是摘牌，一个是净买。这三种情况都是公开取得土地的方式之一。从全国的情况看，比较发达的城市是深圳，深圳是我们国家第一个开始对土地实行投招标和公开出让这种形式的城市，广州也属于市场化程度比较早的一些城市，这些城市里头，通常土地公开的市场占了市场的主流，而剩下的地区，特别是市场开放程度比较慢的地区，大部分刚刚开始，应该说政府去年的11号令出台以后才开始。这个市场是逐步扩大公开土地市场供给比例的一个过程，也是逐步实现市场化为主的供给渠道的过程。那么，可以想见，多少年之后，可能这个公开的市场比率会逐渐占到主流，而行政批准的土地占到次要地位。
第三种情况，实际上是在资本市场的一种运作方式。按照55号令和房地产法的规定，在缴纳了土地出让金之后，土地可以合法的进行转让和买卖，这种转让的行为在国家法律上是有前提条件规定的，在符合这个前提条件之后，是变成了一个土地二级市场的正常的经营行为。这种经营行为可以不用挂牌、拍卖和招标的方式来确定，因为它已经不是一个出让的过程，而是一个转让的过程。实际上，是形成土地二级市场交易的一个过程。
在现有的市场中，我们原有的土地已经大量的保留在开发公司手里，或者说叫做有主了。所以，11号令实行之前，从全国来统计，大概有可开发土地一半以上的土地都在一些开发公司手里，已经被用各种不同的形式进行了分配。当它符合条件的时候，它可以用各种方式来进行转让。我个人认为，在土地规企业所有的时候，实际上就变成了一种资产。因此，我把它列在资本市场的一种运作方式，资产和资金的转换过程中。所以，应该叫做在资本市场上进行土地的购买。这种转让行为可能我们有不同的方式和不同的阶段。
现在我们土地市场中的问题，应该说招标、挂牌、拍卖这一块，我们都是和境外接轨或者是市场化接轨以后学来的，都是一些舶来品。因此，我们在相关的情况下法律条件是不健全的。从目前看，我们不管是招标、拍卖或者挂牌，大概只有一个标准，就是价格标准，通常的情况下是以价高者得为唯一的衡量标准，而不限制他的资格，也不限制他的其他相关条件。在这里就会产生许多的弊病，对开发商来说，资金占用的压力会加大，投标之前你起码要存一个相当数量的保证金，有的投标要求500万，有的投标要求2000万，所以在你挂牌之前，在你进行投标行为的时候，先要押一笔钱进去，那么在投标成功之后相当短的时间内要支付一大笔的资金，所以对开发企业来讲，占用资金是非常大的。协议出让会是分期分批，或者有一个相当长的款筹期。而在挂牌、拍卖、招标的时候，给你限定了很短的时间类就要占用你很大的资金。
可能会形成几个结果，一个是非专业化的结果，从97年国家开始进行市场的生产经营结构和资本结构的调整以后，大量的资产或资金向房地产涌入，而其中非专业性占了一个主流，大量的非专业性公司，过去不是做房地产的公司都进入到了房地产行业。那么，从97年以后出现这种情况，就造成了投招标的过程中，很多非专业化的企业因为拥有资金量，所以他会用参加投标的方式去取得土地。这在招标里面就会出现一个问题，非专业的这种公司，大部分是非理性的定位。比如专业化的公司会对市场有一个充分的了解，认为这块土地可以适合盖中档楼、低档或者是高档，或者盖办公楼或者是住宅，他会有一个选择，根据他的选择的定位会有一个基本的估价，他的成本或者是有一个市场价位。而非专业公司常常是非理性化，而这个非理性化的标准有可能是你认为做中档，他可能认为做高档，有可能你认为这种价位在市场是不被接受，他认为可以被接受。所以，这种非理性化的程度会大量出现，在很多城市已经有了先例，这种招标不限制资格，只以价格为准会造成很大的影响。
另外就是资源配置的错位，本来这个土地应该用最佳配置的方式，给最能发挥土地价格的公司来使用。但是，由于投标价格的衡量方式造成了土地资源被不能有效利用这个土地的企业所拥有。这种情况在很多城市投招标过程当中都出现过，最后很多在投招标初期的时候中标了，但是在后期造成流标或者是其它的一些现象使项目无法开展的情况也是大量存在的。
另外，造成了地区的压力，我们一般的情况下，城市的土地出让金是不受人大和财政预算控制的一个资金，按照文件的规定，这个资金是用于城市开发和土地改造的。大部分城市的财政，政府在财政处理的时候，都会把一个地区拍卖的资金转移到另外一个地区去，在全市融资为求得平衡。因此，我这个土地拍卖了很高的价格，但是政府并没有把这个资金用以解决这个地区的问题是大量存在的。有个济南的投标，本来说这个土地投标完了以后，会修一个50米宽的路。但是，政府违约了，我这个钱不够，因为我有相当一部分钱投到别的地方去了，这个地方只能修30米宽的路，形成了政府违约，这种情况在中型城市和大型城市都有，在小型城市会更多。就是土地拍卖的资金会转移到其他地区，那么这个地区的压力会大大增加，因为这个地区所产生的收益并没有应用于这个地区。我不认为政府不应该有权将高收入地区作为低收入地区的资金平衡，但是起码应该解决当地的一些应该解决的问题。
这个和国际市场是不一样的，虽然我们很简单的把国际上的办法转移到国内来了，其中一个差别就是大部分国家实行的是公有和私有土地是并存的但是，非公有占多数，不管是资本主义国家还是非发达国家还是发达国家，这时候有两种情况，一种情况是政府拍卖土地的时候，会由于私有土地供应价格低的时候，使公有土地的拍卖价格会降低，但是我们国家是单一渠道，这个单一渠道就造成了只有一个出口，要么你别看，要看就大家抢一期地，抢一块地的时候，土地价格就拼命往上涨，涨完了以后，就和市场背离了，这种情况在国内很多地区都已经出现了。从全国三年的情况看，连续三年土地价格增长都远远高于了房屋价格的增长。所以，这里头会形成一个巨大的差距。
第二个情况，私有土地的问题在于提高公共产品的价格，如果这个国家私有土地拥有量过大的时候，或者在相当一部分地区已经土地私有化，当城市进行改造、扩建或者说因为公共产品的提供，这个公共产品包括机场、学校、医院等等，在征用土地的时候就会出现很多麻烦。我们大家都知道，纽约的公共道路交通已经非常拥挤了，很紧张。但是，政府现在很难再去征用土地去把它变位道路，几乎没有办法，一寸土地都没有了，所有土地都不在政府手中，完全办理私有化了。而这个私有化的过程会使私有化的土地价格会提得很高，所以，当你政府想修路的时候，对不起，你要花非常高的价格去征用这块土地。而我们国家可能就完全不同了，我们国家是土地规国家所有，所以国家有权征用。现在可能最便宜的就是铁路的征地，可能2万块钱就征一米。其次就是公路，公路可能几万块钱一米就把地拿走了，为什么？因为它是公共产品。所以，公共产品的价格会相应降低，而非公共产品的价格会被提高，因此，在拍卖的情况下，一定会造成非公共产品的价格提高，也就是商品房的价格会提高，而公共产品也就是经济适用房，因为政府的控制而使它价格比较低。
在国际上照表的一般方法，大概通常四个标准：第一个标准，整个招标过程当中，方案是第一位，对城市土地价值的提升有什么作用，这是可能所有政府在公共土地招标的时候最关心的问题。如果就本块土地产生了很高的价值，而不能带动周边土地产生很高价值的时候，单向价值高是一种错误，而周边的土地因为这个方案或者是这个建设项目而造成土地价值的提升的时候，对于政府是最有利的。所以，一般的城市在评价的时候，都用这个为第一标准。
第二个标准一般都是建成以后，会对城市经济的贡献。比如说他能解决多少就业，比如说他能解决多少税收，比如说他能解决原来这个地区缺陷的一些问题，比如说这个地方原来缺商场、缺超市、缺医院、缺学校或者缺一些其它东西，建成以后，这块地会对整个经济或者是公共产品的补充起到一个积极的作用，这是通常考虑的第二个因素。
一般来说招投标考虑的第三个因素，就是这个项目的产生，会对地区造成的负担。我们目前来说，全国大概只有CBD是按这种方式，预先保留了一部分资金解决当地的问题，比如说每平米有300块钱的公共职能配套费，比如说土地和绿地是统一在CBD的规划中作了安排。另外一个就是中关村地区做了局部的统一一级开发，然后实际上是在每平米土地里都含有一部分公共设施和公共产品的解决方案。那么，如果建成以后对当地的交通产生了重大的压力，政府即使在拍卖中获得了很高的资金也是不合适的，因为这个地区本身产生的公共压力都会转嫁到政府的头上，使政府不得不有更大的支出实行转移支付，来解决公共交通等等更多的问题。
北京有一个例子，就是芍药居，芍药居划两块地给了东城区，成为东城区的非地，这个区域大概有12年的时间公民没有办法解决共同交通问题，是人大代表和政协委员提了八年以后，最近才开始解决共同交通的问题。项目本身投入的时候，是属于东城区，而解决公共产品交通的问题，包括治保、社安、派出所等等其他问题的时候，都是由朝阳区来解决，但是朝阳区不管，因为它是东城区的管辖土地。这种限制条件下，一定会出现类似的问题，对城市造成的迫害性会大于因为土地而获得的收益。
由于有这样四条的标准，最后一个才是价格，由于有这样四条的标准，所以人们在投标的时候，人们会为解决123、ABC三条的时候，会告诉政府，我虽然用一个比较低的价格投标，但是我会用大量的钱去解决在ABC当中需要解决的问题，比如说它会造成城市交通压力，市政基础设施压力，那我可能会自动投入一部分资金去解决道路交通，解决这些相关的问题。我们现在政府不是，用最高的价格代替前瞻项目，前瞻项目的钱你还要自己拿钱，那么这个项目最后造成的迫害性的作用使周围的土地不能升值而是贬值。比如说某一个地区出现了一个烂尾楼，通常烂尾楼周围的土地是贬值的，而不是升值的。因此，我们土地中如果能改变现有的招投标方式，而是用综合评价的方式来进行投标的话，可能土地价格的提升速度就没有那么快，而综合评价可能就会更高了。
这里头可能我们的政府考虑的是另外一个问题，就是如果有以价格之外的其它因素形成了各方面的评价的时候，就可能会有贪污腐败，人们都可能用权利去解决前面三个问题，因为各个方面的评价是不一样的。因此，国际上大部分是用第三者，就是公共评价公司专门负责审标和缺点前面三项问题，最后根据四项标准来告诉你，这个方案是最好的，那个方案是不好的，或者是如何如何。我们恰恰是没有，还是在由官员或者是我们的政府来主导这样的项目，因此就必然会造成贪污腐败，以解决贪污腐败为重点而使投标变成了单一的招投标价格。
招投标的时候对策是什么？在饭桌上今天我们刚才有些人也在讨论这个问题，政府出台了一些政策，下面一定会有一些对策，会采取什么样的对策来解决它？对于好的品牌，或者有品牌性质的来说，招投标一定是要自己独立，因为它可能会对品牌产生一个逆向影响。有些地区的招投标也是，比如说万科在深圳的一个投标，本来当地他的叫四季花城还是什么项目就在旁边，他肯定不愿意另有一个竞争者来对他形成威胁，所以多高的价都要把那块地投了，局部形成了地区垄断。这种情况对大的企业来说是一个贡献，通常大的企业很难或者是不愿意和小的企业去共同投标或者是联合投标，尤其不愿意让一些比较差的公司去做，因为他的楼盘价格影响自己，对地区开发或者是对市场都是如此，所以很难做。
对于一些中小公司怎么办？这里就有一个差别。我想第一个可能中小公司要联盟，联盟的概念不是说我们要结合在一起，而是大家商量好了共同进行投标。今后，土地投标可能随着开发项目的情况，公有制的土地政策决定，地块可能是越来越大，因为城市在发展的过程中，我们不像美国，美国已经有120年的土地分局规划的历史，所以任何土地几乎都已经在一百年以前或者说八十年以前六十年以前都做好规划了，告诉你这块地能干什么不能干什么，而我们没有。我们常常是一块大的土地来组织一个完整的规划，然后由开发商去形成规划的情况居多。因此，这种情况下土地招投标的项目会逐步加大，一个楼盘比如说北京的广渠门要三十多个亿，对中小公司来说，很难有这样的实力，可能形成的就是几家公司联合来投标，联合投标以后，组成投标联盟，你中了也好，我中了也行，这里面有几种情况，你中标了我把钱都给你，然后我们俩分，或者你把你的钱都给我，因为每个人的独立实力可能都不够。这种联盟并不是把两家公司变成一个公司，或者是变成一个项目来共同操作。而是在投标里面形成联盟，大家要维持一个共同的竞争价值，其实也是用一种虚假交易的方式。违规不违规，我们现行的法律没有说他违规。
在国际上也有类似的情况，91年李鹏这一届政府的时候，曾经提出，我们要建8个30万吨的聚乙烯，这是在政府工作报告中出现的，全世界所有的聚乙烯的供应商都提出一个最低标价，谁都投标中都不能低于这个价，往上涨的价格是自由计算的，但是不可以低于这个自由标价。所以，那一年由于政府工作报告事先公布了要建8个30万吨的聚乙烯，使我们每个聚乙烯的价格都提高了30％，所以国际上形成了一个价格联盟，就是不买你的买我的也得维持这个水平。所以，土地价格投标形成的价格联盟可以使这个土地都只涨到这里就不能往上涨了，只停留在这个价格。这样，使土地价格维持到一个固定水平，宁愿私下里大家分，也不要让土地无限制的向上涨。我们现在的情况是往往不能形成联盟，很难形成联盟，这是我们在现实中出现的问题。如果说有类似万科我刚才举的例子这种特殊利益冲突的时候，在这种投标中很难形成联盟。有些项目中有比较大的外商，成熟地产商来组织投标的时候，也很难形成联盟，只能说有一些局部的情况下，可能会形成价格联盟。
第二种情况是联合行动，事先组成联合体共同投标，我们这次国际奥委会2008年的项目几乎全都是联合投标，大部分都是联合体，这个联合体所形成的有的是开发体的联合，有的是开发和建设体的，有的是设计设备建筑安装所有的联合在一起。因此，在联合的过程中，让你的体制发生了一个变化，资金流发生了一个变化，和你的资金各取所需发生了变化，有的时候可能是开发和资金的联合，有的是技术与技术的结合，有的是设备的结合，或者与施工企业的结合。所以，不管是任何联合中，如果你事先形成一个联合体共同去投标的时候，应该说各取所需，各得所投。
一种情况是我们开发与开发体的联合，通常是联合投标以后，再分地，分完土地以后大家各干各的。开发与施工企业的联合，我就不再进行其它的招标了，他已经是业主之一了，他可能负责这个建筑工程的全部的工程任务，因此他可能有合理的垫资行为，不被银行认为违约的垫资行为，因为他已经是联合体了，变成股东贷款，所以，这个联合投标变成土地拍卖前期估量过高的一个因素。
还有联合投资，有资金与资金的合作，有品牌与资金的合作，或者说有的人只有钱而没有开发能力，有的人有开发能力而资金不足，也有这样的联合体，这是合资。合资通常不是独立联合体，没有独立的法人代表，而是变成一个统一的法人代表，共同来经营和开发。所以，资本的结合，一般会选择用合资的方式，我要拥有一定的股权。
所以，这三种方式可能是不太一样的合作方式。而任何一种合作方式，都是在面对非城市的中小企业而言，可能是一种成功的情况。我们前一段时间投标了一个项目，是挂牌的一个项目，实际上我们就采取了一种联盟的方式，很多投标人都成了我的股东，你不要把这个标底抬高了，所以我们基本上是用原价摘牌的，每个人分一点，大家合作算了。而这种情况可能更有利于防止土地价格的提高。
资本市场中的运作情况，可能也分为好几种，一种是投资参股，在投资参股里面包括用资金入股也包括用土地入股，可能是各取所需，各有所投，你有土地你没钱，或者我有钱没有土地，用参股的方式来解决。用资金参与开发项目，或者用资金与土地互换，而各自形成股权，这种情况在最近一段时间注册的情况来看是非常多的，由于11号令以后，北京要求在限期之内，必须把原来协议出让的土地出让金补齐，很多开发公司的土地储备就满足不了这样一个资金需求。因此，就寻找了一些有资金的公司和他合作，然后转换成为了前期开发。新的土地政策变化中造成这样一个推动作用，使大量的资本和开发和土地相合作的现象出现了，最近一段时间是非常多的。
第二种情况就是土地收购，应该说这是一个合法的土地转让工作。前头一种情况可能不发生土地权益的改变，而第二种情况是发生土地权益的改变，土地所有权会发生改变。因此，在这里可能会涉及到交易契税的问题。投资是公司的组合行为，和第三个所说的开发公司的收购差不多。在股权的交易过程中是没有税的，因为它还维持土地权证的原有公司的名称，无非就是主人变了，股东变了，合作方和操作方变了，经理人变了。但是，在土地收购中，一般会改变土地的权属，当土地权属改变的时候，会出现按国家规定所征纳契约税的问题，等于你是买卖土地，对另外一方面来说还有很大一部分营业税，这两个加起来相当于10％左右，有的地区是5.5％的营业税，百分之三点几或者是四点几的契税，无形中土地的收购会使土地的成本提高10％，在完全按合法的缴纳土地出让金之后，进行土地权属的改变，对土地进行收购，通常会出现类似的情况。
变通的方式大家利用最多的就是收购公司而不是收购土地，在我们现有的法律当中对土地的收购是要有契约税的，对公司的收购是没有的，股权转让的方式。拥有土地的一方，就土地的所有权成立一个独立的公司，然后由资金的一方对土地项目的公司进行收购，我收购你公司多少的股权，当然交易的价格可能是按照土地的价格来确定的，最后形成一个公司股权的转让，有的是控制，有的是把公司卖掉，所以现在卖掉公司的现象比直接转让土地的现象更多。但是，有些公司做不到卖公司只能卖土地，因为这一个公司里不是一个单一的企业，而是有无数个项目存在的。所以，用这种方式去转让，公司的股权就有问题了，所以很多公司会把它分离。根据我们国家财政部和税务局的文件，今年的10月1号以后，在企业重组、分立、兼并和破产等过程中免交契约税，这个本来是对国有企业改造放一个口子，但是，实际上会给开发企业形成了另外一个口子，任何企业都可以借这个文件把一个公司的土地分成10个公司的土地，然后把每一个公司卖掉的过程中把土地卖掉。这个按照新的文件规定，是可能出现的。
另外，对拥有大量土地的企业进行收购，这些企业可能不是开发企业。但是，他的用地可能事后会转为开发用地，可以改变土地用地性质，这种情况在土地收购过程中也大量出现了，很多企业用这种方式去拥有土地。比如说对一些工厂，有些是人员很少而资源很多的工厂，土地资源多的工厂，可能就拿出一半土地进行开发，而另外一半土地维持了原有的情况，这时候他也是先变更土地所有，后进行开发，就不再实行土地的转让过程，因此，先通过拥有一个企业而拥有地产的情况在北京的工商改造过程当中也是大量出现的，这也是获得土地的方式。等于开发公司先买工业或者商业的企业，然后我再转为开发，就等于我自己用我自己的土地开发，就避免了协议出让挂牌等其它相关的手续。
第五种情况是置换，现在已经开始出现了，有的是用地换地，我这个地可能不能用于开发，只能用于某些特殊行业，我就寻找这些特殊行业，比如说我只能盖学校，把原来学校置换了以后，用原来学校的用地去开发，因为原来在规划当中原来学校的用地可能是可以开发的。所以，类似这样的土地转换，在市场中也是很大量的。啊
还有一种转换，以小换大，以好换坏，就是我把城里很小的一块土地，换你城外的一块很大的地，这种情况也是非常多的。
另外是资产置换，有很多开发商可能还留了一些房子，可能我有商业用房，拿这些资产去换那些拥有土地的资产，这个在北京也出现了。我现在所说的这五种情况，在我们公司都有做过，每种情况都出现过，当你拥有一定的品牌实力的时候，你跟任何一家去谈判都是一种机会，对他来说是一种机会，对你来说也是一种机会。也因此在相互的谈判过程当中，你可能用置换的方式、收购的方式或者说直接购买土地的方式、以一次投资入股的方式，都能获得成功。
这种土地都不是属于政府行政划拨的或者政府批准以后获得的，也不属于公开市场中拍卖的，而应该说是用一种资本运作的方式。比如说资产换资产，如果是国有对国有的话，是在国资部门的批准下实现的，实现完了以后，土地部门就自然给你转换土地了，等土地转换完了以后，你再去进行开发，等于土地在自己名下你再进行开发，这是两种不同的情况，也不违反现行的国家对土地的法律规定。一般我们的出让是指政府部门第一手土地从非商用性质变成有偿出让的性质。转让一般是指，在政府已经收取了土地收益和出让金之后，按照法律规定进行二次交易。但是，很多国有资产在重组划拨的过程中，可能仍然沿用的是划拨土地，而在使用划拨土地的企业，在再次变更的过程中，才转为开发土地，他只需要补交出让金等等的方法，有人说土地必须拍卖，必须拍卖就拍卖，如果必须挂牌的话，你就标一个很高的价，如果有人愿意买，你可能获得的价格比你开发获得的价格更多，如果没人买，你可以通过合法的途径变成你自己的，除非超出标底的增值收益是政府的，剩下的收益都是你的。
关于合作的问题，与拥有土地资源的企业合作，是获得土地的一个重要方式。比如说我们早早的就和北京首旅组成了一个开发体，这种合作实际上既是一种强强的联合，也是对土地资源的一种占有，因为本来他自己就拥有大量的土地资源。这种大量的自由资源可以被自己自用，按现在我们国家的法律是正常的。另外我们国家18号文件开了一个口子，是合作建设的工程，虽然合作建设是纳入土地的法则，但是也可以做得到，比如说有一些厂矿，一部分用于自己施工住房的问题，另外一部分用于经营，这种情况也是存在的。
第二个是与拥有土地资源的项目合作，这些项目有很多，前面我也说了，有些是你要和地铁项目合作的，有些是你要和轻轨项目合作，有些是你要和公路项目合作，比如说北京政府已经把我们的首都公共开发公司，批准他拥有相当一部分的土地，因为他已经把路修到那儿，就应该有一定的土地划拨，否则公路光靠养路费是养不起，建不成的，所以政府给他开了这个后。我想各地都应该有这样一些项目公司，利用这样和这些项目公司合作，你入了公共开发公司的股，你自然在获得信息和获得土地资源的时候，就有最大的一个前提，而一般来说，这些和基础设施项目相合作的土地，通常政府是给予优惠条件和给予一定协议出让的代价，或者他是已经可以通过协议出让转换的，因为他就是要让他生钱，生完钱以后转移到这些基础设施项目上去，而政府减少对这些基础设施项目的直接投资，这种现象还是大量出现的，可能有人出钱去换地，有人出钱、有人出力，大家共同分利，这几种情况都是获得土地资源的重要方面。
再一个就是与拥有开发土地的公司合作。几乎如何一级政府都有一个土地储备中心或者是一个土地一级开发公司，当你们和他们合作的时候，也会获得大量的土地的资源。比如说我们和京泰和嘉里和SOHO中国，共同参与了北京市南部的一个物流馆的合作建设，我们四家公司共同组织一个公司，通过政府的批准，在南部地区要建一个北京最大的物流网，其中有包括会展中心、包括物流中心，也包括了一些配套的商业设施、办公设施以及住宅，可能他们干的是那个，我就干住宅了，在二级开发的过程中，实际上有最优先的获取权利，他也可以不是经过挂牌拍卖的过程，因为他已经经过了政府的正式批准。
所以，在几个过程中，用各种不同的方法合作，对于一般的公司而言，都是给你创造机会的条件，而这个机会能不能把握在我们自己手里和你的公司运作有直接关系。
关于企业重新定位问题。前一段时间在国奥开了一次会，开会的时候有很多人问我，在121文件出台以后，中小企业怎么办？我觉得首先中小企业要重新定位自己。怎么叫重新定位呢？你要看一看你的资金怎么样，里的资金在宏观的经济政策或者是金融政策发生变化的时候，你有没有抵抗能力？第二个要看你的人才情况怎么样，你的管理能力、你的人才能不能在激烈的市场竞争中激烈占领这个行业；第三个方面可能就是你的品牌效应，如果你本来就没什么品牌，或者说本来你的品牌效应就很差，我建议大家就退出，你为什么非在这里干，干别的就不能发财吗？
我们现在可以看到南方有很多企业比如说红豆，本来他的服装市场上占有量就很高了，能有几十个亿的销售额。那么他在当地来说，由于他的品牌效应在当地做房地产业可能产生品牌效应，因为起码人们可以认识到他不是一个投机倒把的企业，但是对于全国各地房地产而言，红豆适不适合于在全国各地来做？不知道，起码会比在当地做要差。我们有一些施工企业实际上底下也带了很大一部分开发，我们很多行业企业也都有由此而产生介入房地产这一块，可能你这个企业非常大但是你介入房地产就会变成很小。如果你本业很好的话，为什么你要介入？我不知道，这时候我就建议你要重新定位，是不是要退出这个房地产行业。假定你资金、人才、品牌都没有问题，你当然可以在这个行业里头去当老大，或者说继续在这个行业里生存。所以，从获得土地储备而言，具有的资金量或者说他的复杂程度，都和你的企业规模有相当关系，如果你企业规模可以不断扩大的话，实际上你完全可以在这个行业里突然发展，所有的企业都是由小变大的，我并不是说因为你是中小企业才要退出，而是在于你中小企业是否能做大做强，好和强是两回事，很多企业他不大，但是他强，可能是因为他的技术水平、人才、品牌非常好。
所以我称为有一种叫优势选择，在企业定位里面很重要的就是你要确定自己的优势是什么，这个优势里可能包括品牌，你可能拥有一个很好的品牌，包括你的操作能力，也就是你房地产操作专业化程度问题，包括你的团队、包括你对市场的判断和对市场的拥有、包括你的资金、包括你对土地的储备，也包括了你的技术和你的经济实力。我们典型的可以看到，一个典型是林少洲，由于他没有资金实力，但是他有操作能力，所以他组织一个厚土咨询公司，他这个厚土机构是替别人有钱的人操作楼盘，而不是他自己完全进入这个楼盘，我不拥有土地，我也不拥有楼盘，我替别人操作打的都是别人公司的牌子，但是我可能会替你创造一个品牌价值，或者是通过多操作和经营，在国际上叫做委托管理，或者叫做策划承包。
另外一个就是郭钧，他也类似的组织一个形象的公司，就是一个顾问公司，他也不拥有大量的资金，所以他那点钱可能不够买一块土地，那么他的优势和林少洲一样，他们认为他们的操作优势、对市场的判断优势、人才优势、团队优势、专业化程度可能比一般企业要高，所以他们用顾问公司的名义去进入市场，或者用咨询公司的名义去进入市场。我们还有一些是用设计公司的名义进入市场，我给你提出的是设计顾问。所以，进入地产有不同的方式，有的时候你可能要从一方面退出，而从另一方面进入。
再一种情况就是你的优势能否得到互补，你有一部分优势，别人也有一部分优势，如果你能用你的优势和别人进行互补的话，你获得土地的方式有不困难，比如说你有土地的优势，不缺资金，他不缺资金，但是没有土地，有管理优势，那么我们一拍即合，各自的优势都能发挥出来，因此这里面有一个强强联合的事实。当你这个优势互补的时候，并不等于你这个企业是最大的强强联合。比如说郭钧虽然成立的公司时间不长，但是他已经获得了一个项目，比如说林少洲成立公司之后获得了两个项目，所以这种形成强强联合之后，把你的优势并且竞争力的时候，就会增强相互之间的互补。这可能会对扩大市场占有率有非常大的优势，也可能对于你降低经营成本有很大的优势。降低经营成本，好的控制能力的团队和不专业化的控制能力的团队会差得很多。
比如说，我们做了一个海润国际的项目，这两天正在部署，到目前位置还没有遇到什么麻烦，完全是精装修，可能客户在看完我们的精装修之后，认为我们精装修的标准太高，我们还包括了家电、电器，可能估计在2000块钱，大家我们实际控制的能力可能是一千块钱左右，这就是你实际控制的水平和市场采购的价格以及招投标的能力会差得非常大，所以，当优势互补的时候，你可能所获得的经营成本比不合作还多，什么意思呢？本来你可以100％吃掉一个蛋糕，但是这个蛋糕只有一斤，你就说100％你够吃了，吃了一斤，可能你给对方30％或者50％的股权，通过优势合作的方式把这个蛋糕做成了2斤，可能你只剩下50％或者是70％，但是你可能获得的不少于这一个蛋糕的量。所以，进行合作之后，可能使很多企业产生优势互补的情况。还有一个通过优势户部，也可以使你获得成功，你可能自己做做不成功，但是优势互补之后，尽管你得了很少的一部分，但是得到总比不得到好。那么我们在做的过程当中，有人跟我说，你怎么能够拿到土地，我怎么拿不到，这可能就是你要重新定位的问题。
我对企业的定位，恰恰是因为这样定位才能获得土地，这样定位才能获得资金，如果你倒过来转的话，你就会改变你企业的定位情况。
大家很奇怪，谈土地怎么会谈到伊拉克战争。我想谈的很重要的是一个观念转变的问题，在伊拉克战争当中我们回忆一下，伊拉克战争是以美国为主的多国战争，这个多国战争里面包括了什么？包括了英国、包括了澳大利亚也包括了所有的其它的过程，比如说土耳其、沙特等等，那么我们看是不是美国人出不起澳大利亚出的1500个兵？很明显不是，澳大利亚整个参战的人时候1500兵，美国出了15万，总的兵利达到22万人，为什么他有22万兵力还要那1500人，英国只出了加上后期保证都算下来可能只有5万人，是不是美国人出不起那5万人或者是澳大利亚那1500人，大家可能很简单的想是不是。但是美国为什么用这样的办法去打伊拉克战争而不是自己孤军奋战去打伊拉克战争。我想这可能是有一个优势互补的问题，在所有的合作当中有一部分是强制性的合作，有一部分是非强制性的合作，比如说土耳其对伊拉克来说，是一条路线，所以美国花多少代价都得强制土耳其得允许他过境，尽管最后没有达到完全的目标，在陆地上过境，但是在空中过境也是被得到允许的，这是强制性的合作。另外一部分是非强制性的，合作幸得合作，比如说澳大利亚出了1500个兵，干吗？就是要起一个盟国的作用。在战略当中有些人会成为战略的伙伴，成为中间人，他可能有利于调节各国之间的利益，也可能有利于调节在伊拉克重建中的利益。所以澳大利亚1500个人起的作用就是我能在伊拉克重建过程当中可以分一杯羹，这里面有一个重要的观念转变问题。要说老大，美国是世界上的老大，这是公认的，没有人敢跟他比财力、兵力，但是为什么美国需要那么多国家参与伊拉克战争，这是我们需要转变的观念。在地产业里面常常出现的问题就是这个观念没有得到改变的问题。
在传统的战争中或者是传统的经济理论中，所有的竞争都是为了把别人打败，我们最早的竞争概念就是从达尔文的优胜劣汰开始，那么优胜劣汰实际上就是说一方可能会把另一方吃掉，狼的理论。而现在实际上新的经济观念却恰恰相反，在狼的理论里头我们就是要独吞，因此所有的投标者都希望我投标你出去，我投这块地，这块地归我了，和你没关系，这块地你别投，这是传统的观念。而新经济的战略，所谓能够战胜传统经济，就在于新经济是要双赢或多赢，是通过合作，让利益分摊，同时利益分摊的反面是风险共担，比如说伊拉克战争，他把风险也通过多国部队分散了。这就是新经济理论，新经济理论通过这样的合作，才有可能优势互补，形成新的竞争力，也同时才有可能降低交易的成本，加大项目的利润。
我们海润的项目就是合作，为了保险，我要他把5％的利润先给我，如果赚不到钱我们就不分，所有获得的利润先给我，保证我们的所有风险都没有了之后，才可以。那么如果我们不投入的话，他们就死了，所有的项目就下了，楼就烂了，我认为我有我们的市场占有率，我有品牌，我有我的降低经营成本的能力。现在的结果是什么呢？现在的结果是他分的那一部分钱，虽然他只占了45％，比他原来全部100％的利润还多，就是因为我让销售价格的项目大大提高了，价格提高，同时成本大大降低了，使最后蛋糕做大了，而利润薄了点，我们两家在这个项目当中都获得了双赢。从最初合作的时候，他们并不相信我们有巨大的品牌优势，能够把价格提高，而且能够把项目做得更好。但是，事后证明，在合作的过程中，他最后所得到的分配实际上已经高于了他预计和保底的全部的利润。这就是一个新经济的概念。
因此，在这中间，能不能产生合作，可能是我们需要观念转换的一个重要性一点。
我来到清华学校之前的时候，这几分钟，我在前面停车，停车的时候，我倒车，车喉头本来有电眼，通过电眼可以看见和后面车的距离，但是实际上我和后面车的距离是斜的，所以电眼看到的距离和后面车的距离是有一段距离的，但是已经撞上了，我个人认为是很简单的事，小伙子就说了一声，我没有承认不撞你，我没有承认不给你解决，这个小伙子很凶猛的说，我得找122，或者让警察处理，其实碰掉的漆有多少呢？可能还不到半个小指甲盖那么多，我说你要求什么？给我50块钱我自己去补漆，我说可以。
我说这个什么意思呢？我们在整个观念的转变过程中，是用什么态度去解决现在所面临的问题，这是一个主要的。本来是一个很容易商量和解决的问题，到底是要通过警察来解决，还是通过我们自己商量来解决？这个差别是非常巨大的。而转变观念，寻求合作，很重要一个我们不是靠第三者去解决进行调节，而是靠自己去解决利益主体之间的分配问题。这样我前面所说的联盟也好、合作也好，或者说合资也好，或者其它的任何方式也好，才有可能成立。
假定，如果你仍然用传统经济的观念，我非要把你弄倒，非要让警察把你抓起来，这样一种解决方式的话，可能在商业上这种方式完全没有可能。这种双赢观念、时间可能比你多花了多少钱更重要，钱在这里面可能是一个很次要的东西，可能我最后跟他吵了半天，我最后只给他20块钱，我吵了半天认为你这个漆只值20块钱，不信我们到修理厂去补，那么我可能浪费的就是不能到这儿来上课。所以，我认为对我来说，所以我认为时间比这个钱可能更重要。
我还举这个海润的例子，和海润合作的时候，说实话我一分钱股本金都没出，我当时就是你这个我占55％的份额，但是后续的资金全是我的，对方当时也是很惊讶，但是你怎么能持有干股呢？我说我们华远的品牌不只这些钱，他不相信，我说如果达不到这个目标，我倒过来给你钱。但是后来结果是最后远远高于他所想的价值。所以，钱不是最重要的，而是你合作是最重要的。如果两家都抬这个标，抬标的结果是把所有的钱都给了政府，尽管你没有让对方去得，比如说一个投标，我们举个例子，万科在大明沙的投标大概高于标底2个亿，在四季花城旁边的项目的投标高于表弟1.7个亿还是几个亿，总之高于标底很多。我就想一个事，你能让这个项目挣多少钱，假如大家都不抬这个标，你可能少给政府交了一些，你分给对方的只给了7000万，这对于你自己来说是不是多得了一个亿，所以你用联盟和联合，用合作的方式去进行投标，起码到目前为止并没有违反国家的招标规定，是不是能做这个事，就在于你是不是能够改变自己的观念，我们这一点可能要向美国人学习，美国人不缺澳大利亚的1500个兵，但是他宁愿需要澳大利亚在重建中分一杯羹，也需要澳大利亚在国际声援上给予他支持，所以他形成的力量远远大于这1500个兵的力量。
在国奥有很多人问我，我们成功的现象就是一个小公司变成两个小公司，两个小公司变成四个小公司，然后变成一个大公司，那么就想独吞，认为分了就小了。那么这可能和我们打麻将的传统有关系，看着上家，防着下家，还得盯着对门，宁愿黄了也不能让他胡了。这可能改变我们实际在商场经营过程当中的一个作用，这是传染，我觉得比非典要厉害得多，每个人都会打麻将，所以比非典传染得快。在商场当中和打麻将不一样，打麻将输了你确实就输了，你要让别人胡了你就要掏钱。但是商场不是，商场和打麻将不一样的就是可能会形成共赢，共赢的结果就是多方合作的时候，四个打麻将的人都赢了，这在商场是可以出现的，因为你在商场是获得了额外和超额的利润，这是完全不同的，因为打麻将一定使四个人兜里的钱，没有外人的钱。但是商场不一样，商场上的合作可能是四个人合作大于1＋1＝2的概念，可以＝4＝6。
那么还有一个就是比如说成都麻将，他那个麻将条子万子都没有，而且8个人玩，那么谁胡了就把牌一扣，然后扣到最后看最后那两个人谁胡了。那么很多单位认为我拿不到土地的原因其实在于哪儿？根子在于你没有获得其它的优势。
剩下的一个问题就是企业重组，我们现在的法律制度加强，国家最近发的文件，包括18号文件都是要求市场规范化，土地有土地的规范化，开发企业有开发企业的规范化，银行有银行的规范，监管和制约的因素在逐渐的增加，这和我们原来的市场不一样，不一样的是原来的市场有投机行为和大量的投机行为。最后规范化以后，水之清，那么现在我们市场的投机倒把都没有了，那么就没有事了，没有事就没有得做，比如说资本市场的重组，那么去年已经是历史上最低的时候960个亿，连续三年的熊市造成我们资本市场的功能破坏掉了，我不是说市场规范化不好，而是对于一些不太具备条件的企业而言，一个就是你在重组的过程中，矛盾的苗头已经开始。
那么我们尽管18号文件要求银行修改和调整自己的政策，但是起码新的政策还没出台。11号文件除了对房地产限制以外，对全国的信贷规模会加以控制，我们现在上半年的主要情况是因为信贷规模超得太厉害了，到7月份都没有堵住，7月份仍然在高速增长，到7月底的贷款总量已经超过了去年贷款全年的总量，几乎很多银行都已经超过了自己的存贷率规模限制，所以银行放不出钱来了。所以，即使没有121号文件的限制，只要他卡住所有银行的信贷比，他没有办法去贷，除非他把旧的贷款收回来，否则他没有旧的贷款比例。在这样的情况下，金融的限制会对企业的资本要提高门槛，你企业资本越大的，可能放款的条件越多，比如18号文件说了，对好的开发项目和开发企业要加大贷款支持的力度。所以，银行一定会在这项向好的企业倾斜。因此，就要求我们的企业在发展的过程中先把重组的问题解决好，使你更符合银行的标准和市场规范化的标准，这样你仍然可以获得大量的银行贷款，这样你在土地储备和各方面都不会存在恩情。
121文件另外一个，就是延长了贷款的周期，本来你可以房子刚出地面你就可以卖了，现在截止封顶等等其它条件就使你周期延长了，周期延长就可能造成现金流的断裂，你要有补充的余地，如果没有补充的余地就不灵了
第三个就是衍生资本工具的应用，这会对企业提出更高的要求，这里头比如说担保，你可能需要有相应的担保条件，不管别人为你提供担保，还是你为发行债券或者是发行信托基金要提供担保，一正一反，你的担保实力不足的时候，实际上验证工具是没有办法用的，我可以用你不能用，就是因为我的资金实力、我的担保能力可能比你强。比如说你的经营实力问题，你的经营实力如果不足的话，可能在投招标或者是投资项目的时候，大家对你产生怀疑，可能对你贷款要求和发行债券的要求提得很高，再一个你有没有品牌，这都对你使用衍生资本工具产生影响。如果你是一个比较差的公司，你还没来得及宣传的时候，就到了发行期，到发行期的时候，你只发了10％、20％、30％，这里面成本就非常高了，这里面有很大的问题。所以要利用衍生工具企业也要进行重组。比如说最近我们要发一个信托基金，几天就发完了，我很轻松具备一个担保条件，所有的信托基金都认，你信誉担保就够了，你不用押资产，因为我的资产太多了，他觉得押资产还挺麻烦的，我企业信誉很好，我发信托债的时候，发资金的时候，所有的公司都愿意，所以竞争的结果都是在降低自己的标价，而你可能大家都在抬高自己的标价，因为我越发越高，这样的话你的成本就会大大增加。
另外一个土地的供给方式转变，由于土地的供给方式转变加大了资金需求的压力。比如说投招标要预先准备大笔的资金，比如说我要投资一个30亿的项目或者是15亿的项目，前面就需要先付6个亿，那么在投招标之前你就得先准备6个亿，在帐上先搁6个亿，对我们企业来说最怕的就是把钱存在帐上，最怕的也是没有钱存在帐上，那么如果说存在帐上资金限制也会对企业造成浪费。那么土地的供给方式转变使你资金的实力就要大大提高，比如说我们帐上老没钱，但是可能在债务市场等等其它的市场，我一定要有土地储备金，这就是对资金的认识和运用上，如果一个企业的老总缺乏对资金的认识和运用的话，可能就会有问题，这是个重组的过程。
再一个就是品牌号召力的问题，在消费市场我们认为开始出现了房地产品牌的认知度，认可度可能在不断的加强，客户在选择项目的时候，会越来越多的关心是哪个企业在开发，这就是说对品牌的认知问题。如果过去我们在买房子的时候，根本不关心谁开发的房子，那么现在客户开始问了，谁做发展商、谁做开发商，谁做供应商等等，这恰恰是对品牌的反应，这种反应的情况下，我认为品牌最主要是笼络了一批客户群，如果你没有一个好的品牌，可能大家不去买你的房子，但是我的房子为什么有更多的人去买，就是因为品牌产生了一个被认可的客户群，这个客户群会替你做无限的利用，他也是有长远性的。一个公司一个人买了一个华远的房子，那么他会在公司说，那么可能另外一个同事就会动心，我也去买吧，你生孩子我还可以帮你照顾。
所以品牌也是一种传染病，那么品牌的作用就在于把这种传染病扩大到更大的范围，让更多的人被你的品牌所感染，所以品牌的效益出现以后，企业在重组的过程中，很重要一个是要把优势的品牌效益发挥出来，在优势当中也是这样一个完成，如果你是一个品牌企业，你拿你的地和我合作，我们俩合作可能你的地的升值潜力最大，他就愿意和你合作。所以，在取得土地的概念上不能单独从土地的角度出发。
给我题目的时候，我就想说，土地不是解决企业生存的唯一条件。决定企业发展的是什么？第一个是法人治理结构，企业的治理结构可能是最决定性的因素。比如说有人说私人企业老受银行欺负，那你别变成私人企业，你变成股份制不就行了，你把他股份制了银行就不欺负你了，所以治理结构和这个有很大关系。为什么有人假合资或者是合资，因为合资享受很多的税收优惠，银行贷款也更容易解决，因为政府支持合资行为，这一系列都和你的法人治理结构有关系。
我认为在国际上很多企业的问题和法人治理结构无关，他们的条件和我们不一样，他们没有法律上的一些限制性条件，所以很多国家在法人治理结构上不考虑，因为任何人都可以成立私人公司、股份制公司、合伙人公司或者是现代企业制度公司，因为他们没有障碍。而中国为什么老提法人治理结构，因为他有很多限制性的障碍，而这种有很多是歧视性的，包括银行、包括很多政策都是歧视性的，这些歧视性的障碍我们怎么解决？就是法人治理结构。这种法人治理结构不能很好的解决，我们就发现和外资合作、和基金合作、和其它公司合作的时候，老是搞不清你的情况，这种情况就使我们无法和国际市场接轨，这就造成一个很大的困难。
第二个就是人才与管理，很多地区不注重人才管理，老是说这个公司就是我的，我一个人说的算，老吹我一个人说的算的体制多好，你看你还得开会讨论，你看我，我就一个人说得算，其实这就是一个企业大和小，发展与未发展过程当中的一个差别问题，如果按照哈佛大学的标准，只要你是直接控制的公司，一定是一个最小的公司，而且是最小最差的公司，从组织结构而言，尽管你是十个人，二十个人，但是你的组织结构是间接控制，直接发挥功能运转的公司，就是一个大公司，虽然有的个体户做得很大，但是他很累，所有的事情都自己决定，一交给别人就贪污腐败，所以这种情况就造成你治理结构不合适的时候，没有人愿意和你合作，或者没有人敢于和你合作，也没有办法合作。这就是我们前面说的各种合作的基础条件在于法人治理结构，在于你的人才与管理。
另外一个治理结构才能使你和资本市场有一个相应的结合。如果前三个你都具备了，后面一个随手可来，人们认为土地是最难的，我认为土地是最容易的。就是因为我具备前三个优势性条件的时候，土地就很容易获得，地产公司没有土地你还叫什么地产公司，一定不行。但是，我分手以后，两年时间我已经开工80万，我现在储备已经100万，尽管我和华润分手的时候，由于前三条我仍然存在，这三条就使我后面的土地，我认为它就是一个生产资料的原料供应，任何公司你都得有原料，我像我在市场上寻求各种生产原料一样，就是因为前三条能够让我在这个市场上有一定的占有率。尽管获得土地有各种各样的办法，但是如果没有前三条做基础，可能你的公司哪条都用不上，别人说了这样可以行，那样可以行，但是到你那儿可能哪条都不行。
时间到了，谢谢。
这边怎么看待土地实效问题，现在是进行大量土地储备的好时候吗？
土地储备的实效对国家而言，从国家政府的角度而言，我们没有任何一个时候是好时候，任何一个时候储备土地都只有两年的期限，这是我们国家土地制度问题，特别是我们国家只有一个合理的七十年的土地使用权。当你事先过早的拥有一块土地的时候，这个土地使用全县就会被限制，当你真正想开发，存了8年，8年就剩下62年的土地使用权了，那么你就亏了。所以，对中国来说，什么时候都不是土地储备的好时候，反过来说，我们各个国家都是靠土地大大升值，我们实际上2年的控制期不好使土地升值，但是我们国家土地的行政命令就造成了一定是这个结果。那么在土地具备升值条件的时候，在低潮的时候大量拥有土地，在高潮的时候，大量出卖房屋，这是最合理的情况。国际上因为土地私有化，或者是土地可以长期的无时效的使用，因此可以在低潮的时候大量拥有土地，把所有的现金换成土地，然后在高潮的时候，把所有的土地开发了，变成房子把产品卖出去，这是一个自然规律。现在，是进行大量的土地储备的时候吗？我觉得任何一个公司解决土地储备的时候，要根据自己的能力量力而行，比如说你每年的开复工量和生产量能有多少，你的资金够吗？你一定有富余的资金的时候，才能进行大量的土地储备，如果你没有闲置资金的话，会让你的现金流周转困难。你的开复工量，比如说我一年开复工100万，我每年要卖50万平方米的房子，我一定要马上存有至少50万平方米的储备，不储备我第二年就没得卖了，你要连续保证的时候，你一定要有这样的过程，所以要根据你公司的发展规模来决定土地的储备，因为使用年限的问题，造成你土地被占用的年限越长，土地使用的效率越低。当然另外一种情况除外，就是可以用行政划拨的方式先预先占有，而可以分期开发和分期占有土地出让合作。这是两个概念，因为那个不占有土地储备资金。
什么时候应该占有土地？
我们虽然没有低潮和高潮的土地储备时间差，所以储备时间就决定于你储备的生产能力，不能让你自己的连续生产能力下降，这就是你的储备需求，如果你的资金量在不断的加大，而需要扩大你的生产能力的时候，你就需要加大你的土地出让。所以，我们比如说王石，上市公司，低潮的时候，他储备土地，高潮的时候，他也同样得储备土地，为了保证他这么多股权收益分配，他一定会保留大量的土地储备，这种土地储备是根据他的资金量和生产能力相适应的，他可能根据工作周期决定，我可能要存三年的土地储备，因为有一年的时间考虑规划问题，那么还有考虑其它的问题，这是一个情况。
有人说华远是因为多处置地，资金陷于紧张状态？
好的公司从来不把钱投在土地上，比如说我们和首旅合作，首旅盖完房子我们才投资。因为首旅我们占有一定股份，那块地我们付出一部分定金，大家开发盖完了之后我们再给钱，这已经不是一例。因为我的合作伙伴所以决定我的土地储备不需要这么多钱。不是一点不花钱呢？不可能，土地出让金你总得交，有些拆迁用地你总得拆，所以不存在这个问题。
钱用于置地以后并不变成一个固定的逻辑说现金处于紧张情况，这是要比较早，只要具备121号文件上具备的4个基本条件以后，比如说我缴纳了土地出让金，有了规划证、使用证、销售证之后，银行给你贷款很容易，我们起码可以担保50个亿、30个亿的，所以不用担心，在具备条件的时候，可以很容易的从银行获得资金，应该说121号文件之后，对好的企业而言，并不造成资金的不能获得，而且我们可以用衍生资本工具，和我们有感到的国际上大概有一百多个基金，基本上有大部分基金都愿意重新入股我们公司，在重新合作之后，因为他们在上一次赚了钱。那么现在你去找这些基金，他们根本不认识你，不理你，你们也不认识他，但是我们有7年的上市业绩证明我们的实力，所以我们可以从基金中获得更多的支持。因此，不存在置地买地以后资金发生了困难。
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