谢谢各位。五合国际建筑设计集团是澳大利亚现在最大的建筑设计集团。我们各位手里头有我们公司的介绍。因为我们是做建筑设计的，所以我们今天来这儿讲主要是讲产品本身，别墅这个产品在中国也发展了这么多年了，有哪些具体的特点，以后的发展趋势如何，我只讲技术方面的问题。
分五个专题讲，第一个专题讲经济型别墅和类别类别墅的发展。
第一点，讲联排别墅的产品向别墅类靠拢。刚才两位专家都讲了，分析了别墅类其它方面的一些问题，都是把别墅作为一个统一的名称，要求空气、土地、自然环境、山水等等，其实别墅在中国已经走了一段非常分化的道路，先讲一个方面。
联排别墅在中国也有人把它是这么翻译的，在国外不叫HOUSE，是另外一种产品，在中国开发商的销售也是叫做联排别墅，双拼别墅，这些可能和国外的HOUSE还不太一样。那么联排别墅的产品，我们在北京设计的第一代联排别墅就是移动洋房康城，我们在北京做的。
随着联排别墅发展到现在，我们自己认为在北京联排别墅已经发展了三代，第一个联排别墅和移动洋房不一样，前后花园、三层洋房，这是达到联排别墅基本的要求，但是面积非常小，像一般的做到四米、四米七，那么后面做到五米、五米七，现在移动洋房做到六米，那么联排别墅有很多使用上不太方便的地方，现在比较好一些。
那么第二个就是面积不大，那么现在的联排别墅面积比较大，层数也变成了两层，前后都有花园。那么基本上联排别墅现在朝别墅化发展，他本来可以叫做联排别墅，现在更靠近别墅了。如果他侧面还联着，就可以该作联排别墅，如果侧面不联着可以叫做同类别墅。
昆明有这样的一个产品叫阳光海岸，两栋房子完全是独立的，侧面墙壁艰巨只有三米，这一类我们认为是很类似于别墅了。这是移动洋房里面的一栋。
我们现在接的别墅项目和我们和很多发展商来谈我们有这样的一个感觉，现在我们接的所有的项目别墅的密度都非常大，压迫我们做到0.4、0.5的别墅，说明什么呢？这一代别墅叫做别墅，实际上品质并没有提高。我们做移动洋房康城的时候，容积率是0.6和0.62，0.6可以说是做联排别墅一个比较合适的值了，那么我们做的最高的容积率是0.8了。如果还要二三百平米的别墅，别墅区根本就没法做，但是因为发展商拿了这个土地的成本也好或者是面对的客户低档一些，所以没办法，我谈了好多的项目在北京，全都是要往高密度做，这也是市场的趋势。
可以说，别墅这个市场已经分化形成两个方向去走了，产品自身的分化为豪宅和经济型的别墅，这个是上海豪宅的别墅，整个连水面的面积是18亩地，整个建筑面积一户是1461平米，分成两个区，前边是私人会所，后面是生活区，他这个档次是非常高，全部是一层，而且是钢结构的，窗户用的是固化玻璃，这在很多程度上，很多方面，在蛇山，国家级的旅游开发区，那么他朝着蛇山，它的环境资源可以说是很好的，不管它值不值1亿3，1亿3的标价有两个目的，一个是为了做广告，我是中国大陆第一，他实际上不是中国第一了，中国是香港的外摊别墅是2亿3港币，这个是1亿3人民币，他只是起个广告的作用，他的价格构成达不到1亿3。
第二个因素，其它的房子没那么贵，小区里面建了一两百套联排别墅，一套售价只有1500－4000万，均价是3000万，卖3000万的别墅比较难卖，但是如果卖边上有三栋过亿的别墅，如果卖过亿的别墅，他就是1亿3000万，3000万就是个零头了，对其它的别墅销售是有利的，等于是销售手段，这是一类产品，所谓真正意义上的别墅，什么叫别墅。第二，他是一个度假生活的。
所谓经济型的别墅已经没有第二居说的概念，可能就是一个独立住宅。所以，这是两条道路，这两个方面，可以说在市场上现在都有大量的需求。一类是对豪宅的需求，像我坐的这个位置上每天都和发展商打交道，很多发展商很有钱了，问我想买别墅，给我推荐一个哪个别墅好，我说你想花多少钱，无所谓，一千万也好，两千万也好，三千万也行，那么我说你去看看玫瑰园等等别墅，那么有别墅的需求，但是没有这种产品。
那么至于中高档收入的人，买高档别墅又拿不起钱，那么这是一部分需求。那么比如说城里住宅，其它的有卖一万多一平米，两万一平米，高在哪里？比方说我在光大花园、光华振桥博物馆、山水清城，实际上这些楼盘都相差几万块钱，这个房子和那个房子到底差距在哪儿？那么除了搞新材料、新设计、新技术以外，基本上都是一样的，技术含量都是一样的，没有什么进步。这些房子在互相之间的攀比已经到头了，没有什么可比性了，很少有发展商有胆量高投入，像风尚一样做这些过当的东西。真正的发展商看了风尚之后，现在学的又一家，一般人还不敢轻易涉足这个方面。
那么如果谁买一套住宅、两套住宅、三套住宅，再买房子去哪儿买？肯定要讲究一下室外环境，讲究一下郊外的环境和风水，所以这是买经济型别墅的动力。现在说房地产高潮的三大动力，其中是很重要的。那么三大动力一是要盖房子的客人，第二个是城市化，外地人进城，农村人进城，我们公司五十多人在北京，只有三四个是北京人，剩下的全部都是外地人，这些人是不会再回去的，那么第三个是再置业，那么有房子住了，再要住新房、大房子、好房子，所谓住好房子就需要向别墅类发展。
从发展商销售对象来看也是这样的，如果消费阶层画一个图的话，是一个金字塔的形式，买得起豪宅的人，是规划部门做完了，规划部门规划得非常差，有一些岛状的，有一些近端路的，这些肯定是好卖的，那么有大量的环路、通过高速公路的，这些肯定是不好卖，那么最后实施下来的就是这样，那些道路和近端的全部卖了，剩下的就不好卖了。有人就说，比如说一个岛上规划是三栋别墅，有的深说这三个全卖给我，给我盖一栋就行，有钱人全有，但是这种人非常少，在金字塔的顶端。那么别墅土地供应量不是那么大的话，那么开发商就想，我干吗去卖金字塔尖上的这些人，那么我往下走，总量大一项，供应量大一些，价格便宜一些，需求量大一些。那么独立住宅的阶层大于独立住宅的阶层，把这两各阶层分开的话。
那么别墅类产品逐渐产品高收入人群的第一居住场所，我下面讲四个小点：
第一点，别墅类产品的四个必备条件，哪四个呢？这张图是我们给北京天宏集团做的苏州罗马花园，那么全部是外墙灰瓦，非常是有时尚风情的，现在马上就做好，10月以后大概要推出来，施工质量北方是达不到的。第一是区位，有人说了，第一是区位，第二是区位，第三还是区位，我们买房子，不光是买别墅，买任何房子，首先想我在亚运村买、西城买还是东城买，这是首先要决定的，作为项目也是，你区位不好，说什么都没有用，所以区位是第一位的，处什么位置。那么像上海紫园，他在蛇山，国家级的保护区里，他已经是不战而胜的项目，蛇山保护区一共是七千亩地，上海市在这儿挖个大湖花了几千个亿，然后在这儿建了个国家自然保护区，然后剩下的全部卖给发展商了，这是大的区位决定的。
第二是交通条件，道路方不方便，不管多远，在通州也好，在顺义、怀柔都可以，到底方不方便过去，有了车几十公里的路不算什么，有车有高速，这是交通条件是第二位的。
第三位，如果是别墅，自然山水的问题。买别墅的人肯定是图郊区这种环境，自然环境是最重要的，自然环境里面如果把景观算上的话，有没有真山真水，没有真山真水，到处修岗，人工挖的湖等等，像碧水庄园，连湖的马上卖掉，不连湖的销售就差一点。
第四点，是不是有各方面的资源，比如说靠不靠近名校，是不是临近机场，只要是有资源，肯定这地就升值，那么这四个条件，上海紫园全部占到了，区位不用说了，交通条件，从高架公路过去10分钟就到了，那么自然山水资源也不用说了，那么资源，他地的南边是上海的大学什么的这些都有，傻子做也能卖钱，这四条都占到了，这是别墅产品的四个必备条件。
新建的这批别墅，可以说是更看中区位和交通，我们接触这么多别墅项目，没有几个发展上拿到有多优越的有山也水，基本上都没有，比如说靠近温榆河，要走出去几里才能看见，那么北京的资源基本上占完了，没有什么好的资源，促使发展商都往经济化的别墅上走。
另外，第一居所的独立住宅是国内住宅产品的一个缺环，这一点发展商要想清楚，原来设计的觉得麻烦，比如说我们公司有老外，发展商来了，就说我这个项目必须要老外来做，他不知道在国外这种东西叫HOUSE，到了中国叫别墅，HOUSE在国外是普通人住的，别墅是在中国给亿万富豪住的，国外几平方公里的社区全部都是HOUSE，像我这样的国外留学或者是夫妻俩工作的买HOUSE是很简单的事情，可是在中国想买别墅怎么也得有几百万、上千万的收入。所以，这个差别造成了这种情况，当然很多发展商不理解这个，那么要建别墅，跟他学的就是傻子，不理解里面的种种差距。
第一个是这种定位上的差距，中国人如果让他拿几百万、上千万买一栋别墅，他有个期待值，这是个豪宅，我几百万花了买了，周末请朋友来，说这是我几百万买的，得有个上档次的感觉，殖民色彩很重，这是他对房子有个期待性。国外的文化不同，他们有钱去旅游，不会花在房子上，没钱我贷款去旅游也不会花在房子上，所以这是文化定位上的不同。
审美上也有不同，中国人吃的穿的总是和国外不一样，我出国我老婆都带着一堆衣服，到国外都没法穿，国外讲的都是很朴素、很整齐，那么国外是简洁就是美，中国住宅是是含金量要体现在房子方面，审美上不同，工艺上也不同。刚才聂会长介绍国外的，什么木结构、钢结构什么结构的，构造做好了，这是你核心的做法，不说木结构，咱们就说普通的砖混框架结构，如果让中国建筑师从上面画到底下是一种画法，外国建筑师从上面画到底下又是另外一种画法，解决的问题是一样的，但是用的工艺是不一样的，那么订购的东西也是不一样的，工艺上、规范上也是不尽相同的。
还有一个市场是也是不同，找老外做一个设计，说清楚了，我要一个高档的住宅，老外画一个图，中国人的眼光是高档还是中档，完全不知道，他尽管太一般了，但是总有一些创新和亮点，所以，老外做不了中国的住宅，老外有老外的长处，老外可以有一些建议，但是不能以你为主，客气点的老外听你的，不客气的老外是说我这个图是艺术，添一点不行，少一点不能改。所以这是文化的差异，我们国内现在没有独立住宅，很少有独立住宅，一说别墅，就在郊外，但是在国外在城市近郊甚至城里都有很多。现在，别墅量化的趋势实际上是在补国内独立住宅这一个口。
另外，低密度高价位的住宅好低价位高密度的住宅的分野，这完全是两种消费群体，做房地产开发就跟卖商品房是商品，就像卖汽车一样，汽车有宝马汽车、奔驰汽车，宝马和奔驰是一个档次是什么价钱，然后下来是凌治，再下来是捷径、高尔夫，最后是厦利，那么别墅没有山水景观独立住宅，但是和这个有差别的就不叫别墅，但是大家一说别墅就老是跟着豪宅走，以后这肯定是分得很清楚的，分开，完全是两回事。豪宅叫别墅，低档次的就不应该叫别墅，就是独立指摘。
这是我们做的长沙的山水芙蓉，这是湖南现在最好的房子，马上就要施工了，大家可以去看。这是上海紫园，这完全是两种。
讲第三大点，都市庭园面积将很难在城市中立足。第一点，人居环境分三个层次，清华的吴来雍教授是泰斗，非常强调人居的概念，人居是整个人居住的环境包括三个很大的层次，第一个是我们居住的城市，第二个是你这个社区，第三个才是你自己住的这一套住宅。我们去国外参观，参观什么呢？像悉尼也好、纽约也好，是去看这个城市了，你去外国朋友家里，可能带你看这是我们城市的公园，这是什么纪念碑，这是我们城市什么登陆的地方，很自豪的给你介绍这个城市的环境、文化、历史，这是他的资源，这是他城市的资源，市民的资源。你到一个中国朋友家里，给你看，我这个房子四个卫生间，两个按摩浴缸，这是纯大理石的，那是24克贴金，只能给你介绍家里最后这一环。那么现在发展商搞景观绿化小区内环境都做得不错，作为城市大的肌理来讲控制得非常差。
我们公司在腾达大厦，白石桥十字路口，上看很近，两个绿地，紫竹院是公院，那么除此之外我们下面有两块绿地，除此之外是密密麻麻，城市没有这样好的资源。这只是讲这儿一个基础。意思是你要想环境化，讲人的居住品质，不管是人的内部居住空间，外部有两个层次，你只占了三分之一。
第三点，买别墅的人都不缺房子住，没有人说咱们家人口太多了，房子都住不下了，咱们买个别墅住吧，没有这样的人，都是有房子住，有第一居、第二居所才会买别墅，这些人买别墅不是图面积大，图环境好，图空间有创意、有吸引人的地方，强调一种新的生活感受和新的生活方式和新的空间的体验。
上面的别墅可以说犯了两个错误，有的房子求大，1000平米的别墅也有，我也碰到过北京有买1000平米的别墅，一个保姆打扫不过来，得雇两个保姆才行，然后得请两个园丁，那么他们俩老出差到国外等等，那么孩子和保姆长大，最后孩子和保姆比和他们还亲，最后用他自己的话说，连房子带孩子全都送给人家了。
另外一位是简洁型的，户型合理，什么是户型合理？大家在城里买房子都知道，得房率高，公摊面积低，那么楼梯越窄越好，不占空间最好，那么容积率低。那么在别墅里是大错特错，那么买别墅的人不缺房子住，要那么多空间干什么，那么要有合适的空间，该有练琴房的该有练琴房，保姆室、储藏空间，运动间等等，因为他不缺房，所以没有必要。
那么再就是高密度别墅，如果你没办法，独立成本下不来就只能搞，那么现在就需要私密性，那么既然买别墅的人不缺房子住，为什么还要买你的房子，那么就是要与他原来住的房子不一样，如果你还是做成窗户对窗户，房子对房子就肯定卖不出去。那么上海紫园就是互相之间看不多，第一道平到是水气，第二道平到是树林，第三道平到做了一个花架，那么所有的房子都放到另外一层，那么这是私密性的要求，谁都不希望住在大院里，谁都看得坚决，就是所谓豪宅的人，看车牌号就知道谁谁谁来了，肯定不行。
再一点就是室外的空间设计越来越重要，室外空间设计是包括街道、庭园、露台，都需要几个平面，忽视了所有房子组成的外部空间，这是小区里面很重要的一个部分，当你进去一个小区看房子的时候，先看售楼处，然后往里走一走，你感受的是什么？就是这些房子的街道形成的室外空间，舒服不舒服？比如说移动洋房我们设计的，现在回头看设计施工上有很多问题，但是大社区的街区设计得非常好，走进去感觉是自然形成的，不像工业化、城市化形成的房子，那么你晚上出去遛弯有一种很亲切、很自然，有一种国外小镇子的感觉。你建筑的墙也是你室外空间的内表皮，所以室外空间一点也不亚于室内空间。这都应该是你设计的一部分。
第四大点，注重规划，注重室内、庭园等等整体的设计。
以前有分项设计，找一个规划单位做完了规划，再找个单位做建筑，再找个单位做样板间装修，再找个单位做景观、园林设计，一项项分下去，各做各的，这样产生了很多的盲区，比如说结合点的问题，一个建筑盖完了，景观有几笔完了，结合点没人做了。简单的说，住宅不管设计多高档，到单元入口看一看，进了单元门里面样板间，里面装修做的非常漂亮，那么外面建筑是建筑施工单位做的，那么室外装修是很差的，有室内装修公司，但是没有室外装修公司，那么有做店面门脸的装修，没有做住宅的门脸的装修。所以，如果要做一个完整的产品，比方说任何一个电器，手机也好，不能说这家只做外壳颜色，另外一家只做按钮，另外一家只做里面的东西，不可能，应该是整体的设计。
那么现在出来一些引领潮流的项目，达到了一个装修的精度，房子不是一个毛坯房的概念，室外装修达到一个装修的精度。这是上海的富地别墅，这是景观和建筑结合得非常好，这是北京的克拉斯，这个也是号称8＋1的团队，景观、装修室内室外都非常好，这是我们做的UHN国际城，达到了这么一个装修的细度。这是天津万科的水晶宫，也是景观建筑做到一个装修的层面。这几个实例都代表了现在一种趋势，你不能独立的只看建筑、规划，这种做法是不对的。
同时，也说明作为一个精细程度是产品升级的标志，这个就涉及到像产品消费一样，中国人现在对电器的消费已经有非常清楚的使用，有电视机、冰箱、音响，手机的消费所有的款式都很清楚，新出来的这些都很清楚，汽车也很清楚，什么身份，有多少钱，买什么样的车，住宅还不是很清楚，随着经济的发展，肯定要追求精度，建筑也是一样的。作为这个楼盘比那个楼盘好，好在什么地方？除了技术含量以外，就是产品设计的精度问题。
再一点，新古典主义和文化品位的结合。头一代别墅多数所谓的罗马风、欧陆风，很糙的，用很多罗马柱式、山花、农民暴富的那种形式，当然很快被淘汰了，现在又流行那种简约风、德国风格，强调现代感，北京这种房子已经非常多，像SOHO一样，是现代的方盒子，但是缺乏人情味。这一波开始过去了，现在又有点回归，强调新古典主义，新洋务运动，像天津万科的水晶宫，还有UHN国际城这些楼盘。也就是说，新古典主义，既有精度程度，有现代化的工艺设备，又有古典品质在里面，神似古典，但是形是现代化。
以后朝什么方向发展呢？可能是多元化，但是可能都离不开一条，都带有一定的文化品质，不可能做那种粗糙的东西。另一方面，技术含量要求是高品质的标准，住宅原来是补课阶段，就是不管什么样的项目，盖得好盖得不好，最后总能卖得掉，现在以后恐怕不会是的。因为，人有钱了，或者是掏出个几十万、上百万卖个房子，都是要再三斟酌的，钱不是那么容易挣来的。而且，将来买房子消费者的主力不是那些暴发户、大款，拿钱不当钱，或者是文化程度很低，穷得只剩钱了，不是那种，现在可能是白领、年轻的，自己辛辛苦苦创业挣出来的，所以很理性，通过自己的选择来消费，而且更要挑选房子的技术含量，就像挑选手机，买汽车要知道汽车的性能，买手机要知道他的性能，买房子也要知道他的性能，不是简简单单只是看看户型。这样就需要寻找这种具有全方位服务的公司。
如果你找一家公司只会做建筑设计，就满足不了景观设计的需求，找景观设计公司就满足不了建筑设计的需要，像我们这样的集团公司就有全部的5＋1的服务，哪5条呢？城市规划、建筑设计、景观设计、室内设计、户外设计，＋1是产品策划。很多做别墅的发展商，忽然认识到了景观设计的重要性，大搞景观公司，这里面就产生了另外一个误区，夸大景观公司的作用，以为规划也可以由景观规划公司来做，景观设计是涉及到你具体空间景观化的问题，那么有很多开发公司搞不清楚这些事，有个公司居然请了日本两个景观设计公司来做了规划设计，那么你做什么的就得学什么，比如说你汽车坏了，你得送到车上去修，不能送到自行车行去修是不是。
规划设计只是执行的一环，很多人到那儿找我，你看设计怎么做？我们只能提些随随便便的建议，不能作为正式的决策给你看。为什么呢？我们好比是厨师，你点菜，你点什么菜我做什么，因为我们没有去研究市场。好比这款手机，首先应该是市场部门去了解这个市场，现在市场需要什么、流行什么，翻盖、彩屏的、双屏、上网的，有哪方面需要，赶紧把这个单子交给研发部门去研发这个产品，设计师没有对市场的了解，所以不能够替你做这个决策，不能说设计师我给你做一个日本式的，我就给你做一个日本式的，我喜欢德国式的就给你做一个德国式的，你设计师是设计房子的，卖房子的，那么你设计的房子卖不掉，你能负责嘛。所以要进行市场调查才行。如果里有能力自己做，如果你没有能力应该请社会上专业的策划专业化公司，北京现在这样的公司也有很多，应该请专业化公司来做，决定了这个产品什么样，再请专业化公司来给你做设计。
如果把投入资金做一个比较，可能说前期的策划、规划设计，特别是设计如果分成三个阶段，方案、设计、施工图的话，前面的投入是比较少，那么真正你进场施工投入才是大头。但是，你画一个曲线的话，可以看出来，什么东西决定你项目的成败，如果你产品规划是错的，通过我们的设计你的房子做得很漂亮，但是就没有人买，你施工设备工艺非常的考究，但是施工完了之后，产品没有人要，也不是好产品。
一个好的产品的研发需要四个部门来协作，发展商前期策划部门、设计师和销售部门，四个单位坐在一块花长时间来研讨，找出一个技术解决方案来，怎么一个项目满足市场要求、满足政府要求、满足开发商的利益要求、满足现状、环境场地的要求，而且还得卖得出去。那么很多开发商搞招标，谁家设计第一我选谁的，是不对的，投标给你解决不了这些问题，你需要设计就像有人给你看病，要对症下药。所以，设计也好、前期解决方案也好，都要经过市场调查。
前期设计得再好，后面通过施工方面、材料方面很容易出问题，因为做得再好，施工工人素质是最后一环，他是农民工，放下镰刀，拿起铁锹就是施工工人了，那么施工是这样的素质，你可以想象施工之后的风险有多大。我们做的这个项目，一个经验就是南方的施工队上海做的项目比我们北京做的项目要好得多，北京的项目根本赶不上。天津万科水晶宫是北方做得成功最好的，所以作为发展商如果想最后实施到位的话，你需要很大的工夫把握这个。比如说上海紫园为什么做钢结构，第一，钢结构跨度大，里面大空间可以自由分割，第二，说钢结构要由专业厂家设计，现场安装也是由专业厂家来安装，农民工是不会装的，所以质量有保障，万一一个别墅最后砖混结构，最后墙的灰，最后看起来不会值那么多钱，这是质量保障的问题。
再一个，提倡策划和实施的全程的服务，建筑师不是画一张画就完了，你应该是提供一个方案，最后到建筑的施工图，到现场服务，景观到室内设计。因为他最后做出来的是一个完整的产品，像我刚才讲的，所有的设计包括资源都应该是在一起的，才能去做。
今天我就讲到这儿。谢谢！
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