北京市二手房成交的40余套，几乎每笔都是在中介机构的撮合下进行的。在买卖的环节中，房产评估尤为重要，估得太高，卖不出去，定价太低，又不划算。
“我的房子到底值多少钱”，是百姓关心的话题。本期我们选发来自市场的成交实例来说明房价是怎么估算的，也供市民在公房买卖时参照。
■用市场比较法
计算房价为3920元
委托评估房地产位置在朝阳区松榆西里塔楼，建筑面积68．08平方米。
我们从已成交的案例中，选取地区类别相似，建筑结构相同，成交日期相近，交易情况无大差别的三套住宅进行比较，进行评估，评估基准日为2000年7月28日。
将房产位置、建筑面积、建筑结构、交易单价、交易日期、交易日期修正、区域及个别因素修正等输入电脑，与委托评估房屋进行对比，根据市场交易得出的评估价为3920元／平方米。
■用收益还原法计算房价为3659元
用收益还原法计算，房地产价格＝纯收益／资本比率
计算纯收益＝年租金－房产税租金×12％－土地使用费－营业税费55％－折旧每年2％－利息5．58％－维修管理费－利润＝1800×12－21600×12％－4元／平方米年四类地区－21600×5．5％－21600×2％－21600×5．38％－100×12－90×12＝21600－2592－4－1188－432－1205－1200－1080＝13899元
资本比率选取现行5年期贷款利率5．58％
房地产价格＝纯收益／资本比率＝13899／5．58％＝249086
平均价格＝249086／68．08＝3659元／平方米
用成本法计算房地产价格。房地产价格＝土地费用＋建安成本＋税金＋利息＋利润
每平方米土地费用＝土地出让金900元＋市政四源费600元＋小区配套费200元＋拆迁费＝2300元／平方米
每平方米建安费用＝房屋建筑＋小区市政＋专业费用＋销售费用＝1700元／平方米
每平方米房地产价格＝2300＋1700＋4000×5．5％＋4000×5．31％＋4000×6％（利润）＝4000＋220＋212．4（利息）＋240＝4672．4元
■用成本法计算
房价为3831元
委托评估房产为1991年建造，年折旧率按2％计，该房折旧率为18％，拆迁费用＝841元
用成本法计算，房地产价格为4672元－841元＝3831元／平方米
■三种评估方法
平均综合价为3803元
综合市场比较法评估价3920元／平方米，收益还原法评估价3659元／平方米，成本法评估价3831元／平方米，三种方法得出的评估价采用算术平均法得出委托评估二手房评估价为3803元／平方米。
■三种评估方法
各有特点
市场比较法又叫现行市价法，是采用已经成交的房屋买卖实例与委托评估的房地产的交易日期等因素进行修正，把修正后的单价进行比较。
二手房上市评估经常使用的三种方法各有特点。市场比较法是采用委托评估房地产与已成交的相近似的房地产价格比较求出价格。由于房地产不可移动的特性，没有完全雷同的房屋，就要求评估时进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素调整，虽然它的价格最接近现时市场价格。
在房地产评估中综合使用三种方法进行评估，综合各种方法的特点，又平衡各种方法评估价格，根据长年积累的经验进行适当调整，这样做就会评估得客观、公正，更接近现行市场价格。
|
