在房地产估价过程中用成本法求取已使用房地产的评估价值时，必须计算建筑物的折旧，而建筑物折旧的计算结果正确与否，直接影响到待估房地产的价值。实际工作中，常常有人将建筑物折旧中的直线折旧法与会计核算中的固定资产直线折旧方法相混淆，甚至直接用会计上的直线法求取建筑物的折旧。虽然房地产估价过程中的建筑物折旧和会计核算上的固定资产折旧都有一种计算方法叫直线法，并且都是最常用的折旧方法，但是两者却有本质的区别。笔者既是会计师同时也是房地产估价师，对这两个行业都比较了解，现分析估价折旧与会计折旧的差异，以供估价人员比较。
１、 折旧的依据不同
房地产估价中的直线折旧法作为成本法中最常用的方法，它遵循替代原理，依据现行《房地产估价规范》计算各种原因造成的建筑物价值的损失。会计核算中的直线折旧法也是固定资产折旧中最常用的方法，它根据《企业财务制度》和会计原则中的收入费用配比的原则将固定资产使用过程中，逐渐损耗而消失的那部分价值均衡的分摊到各期的方法。固定资产损耗的这部分价值，在固定资产的预计使用年限内进行分摊，形成折旧费用，计入各期成本。
２、 折旧的范围不同：
房地产包括土地和建筑物两大部分，土地在使用过程中不存在损耗，一般不计算土地的折旧，因此，在房地产评估过程的折旧对象仅指建筑物；而在会计核算方面，固定资产是指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，使用期限在２年以上的也应作为固定资产。可见，会计核算上除办公楼、厂房等建筑物外，还要对机器设备、运输工具、融资租入的固定资产计提折旧，会计折旧的范围比估价折旧大得多。
３、 折旧的目的不同
房地产估价折旧，是指从建筑物竣工开始至估价时点各种原因造成的建筑物价值的损失。计算折旧的目的是为了知道建筑物的现值，最终得出估价结果。估价折旧是房地产评估实务中十分重要的环节，对估价人员理论知识和实践知识要求都很高。会计折旧是指固定资产在使用过程中，逐渐损耗而消失的那部分价值。固定资产损耗的这部分价值，应当在固定资产的预计使用年限内进行分摊，形成折旧费用，计入各项成本。因此会计折旧的目的是通过按月提取折旧，将固定资产的损耗分摊到产品成本中去。固定资产折旧也是会计配比原则的体现，正确计提折旧，将收入与相关的成本、费用进行对比，才能完整地反映特定时期的经营成果，从而有助于正确评价企业的经营业绩。
４、折旧的基础不同
估价直线折旧法的公式：
建筑物折旧＝【建筑物重置（建）价格－预计净残值】×建筑物已使用年限÷建筑物的耐用年限
建筑物的耐用年限＝建筑物已使用年限＋尚可使用年限
首先，公式中的建筑物重置价格或重建价格是在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要的成本费用和应纳税金、正常开发利润之和。重置（建）价格是客观的，不是个别企业或个人的实际成本，是社会平均耗费，不是实际耗费，而是客观成本。如果超出了社会平均的耗费，超出部分不计入价格；而低于社会一般的平均耗费部分，也不会降低价格；重置（建）价格不是始终不变的，它随着社会平均耗费的变动而变动，即估价时点不同，重置（建）价格亦不相同。
会计直线折旧法的公式：
固定资产年折旧额＝（固定资产原值－预计净残值）÷预计使用年限
公式中的固定资产原值亦称为历史成本，是指企业购建某项固定资产达到可使用状态前所发生的一切合理、必要的支出。固定资产原值包括固定资产价款、运杂费、包装费、安装成本等。不同的企业由于购价不同、运输路程不同、安装成本不同等因素，固定资产价值都不尽相同，因此不具有可比性。固定资产原值一经登记入帐，将始终保持不变（此处不考虑固定资产减值）直到清理报废。
可见，重置（建）价格与固定资产原值有本质的区别，前者是客观的，变动的；而后者则是个别的，固定不变的。
通过对比公式我们不难发现，估价直线折旧中的建筑物的耐用年限与会计直线折旧中的预计使用年限也不是一回事。根据《房地产估价规范》第5.4.10条的规定“建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。自然耐用年限指从建成投入使用之日起至不能使用之日止，而经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。”
估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。经济耐用年限＝已使用年限＋尚可使用年限，“已使用年限”较容易确定，而“尚可使用年限”则要求估价人员必须亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，结合建筑物的有形损耗、无形损耗以及经济折旧等多个因素得出建筑物的尚可使用年限。两幢建筑物的结构、外形、用途、使用年限完全相同的办公楼，因为保养、维护等因素会使尚可使用年限有２个不同的结果。由此可见，估价折旧中的耐用年限是针对某一特定建筑物，不是同类建筑物的平均耐用年限；其次，建筑物的损耗、磨损、功能折旧等因素不能用量化的指标完全体现，需要估价师根据个人的经验判断，有一定的主观局限性，不同的估价师在相同的估价时点，对同一估价对象评估得出的尚可使用年限也会有差异。
我们再来看固定资产的预计使用年限，它是企业根据固定资产的性质和消耗方式确定的平均使用年限，按照管理权限，经股东大会或董事会，或经理（厂长）会议或类似机构批准，作为计提折旧的依据，一经确定不得随意更改。预计使用年限不是针对某一例固定资产而是指同类固定资产正常使用状态下的使用年限。会计人员也不同于估价人员，他们不可能把功能上、结构上、经济上的损耗及时的计入累计折旧。
某工厂办公楼总建筑面积10500 m2㎡，账面原值1050万元，预计净残值为0，预计使用年限为30年。使用至第五年时，因维修、保养不当，办公楼受损较严重，重置价格为1000元／m2㎡，尚可使用年限为20年；之后该工厂对周围环境进行了改造，建筑物维修、保养较好，在该办公楼使用至第10年时，因建筑材料降价，重置价格为800元／m2㎡，尚可使用年限为18年。
1、估价直线折旧法：
使用至第５年时，建筑物折旧＝(10500 m2㎡×1000元／m2㎡－0)×5年÷25年＝210万元
建筑物现值＝10500 m2㎡×1000元／m2㎡－210万元＝840万元
使用至第10年时，建筑物折旧=(10500 m2㎡×800元/ m2㎡－0)×10年÷28年=300万元
建筑物现值=10500 m2㎡×800元/ m2㎡－300万元=540万元
２、会计直线折旧法：
第1年至第30年年折旧额=(1050万元－0)÷30=35万元
第5年累计折旧=35万×5年=175万元
固定资产净值=1050万元－175万元=875万元
第10年累计折旧=35万元×10年=350万元
固定资产净值=1050万元－350万=700万元
综上所述，房地产估价过程中的直线折旧法与会计中固定资产的直线折旧法区别较大，估价人员在实务操作中切不可简单地使用会计折旧方法，以免使估价结果有失公允。
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