从理论上讲，投资决策是一种对收益比较的选择。我国投资者持有货币的机会成本是在2％－5％之间，因为一年银行定期存款利率和国债利率近似2％，5年－30 年间的个人房产按揭利率为5.04％，所以当房产投资收益不足5％时，投资客就不能有效利用金融杠杆。例如，当50万房价的房屋年租金为4万时，其年租金收益是8％。由于按揭利率是5％，买房人可享受3％的利差，即买房人可以借用银行的钱为自己挣钱。因此，在货币和房产之间存在至少3％的套利空间，但这3％的套利空间将驱使租金下降，以至收窄套利空间。
资本的趋利性表现为套利空间的收窄，在租房市场上具体表现为房价的上升或房租的下降，这是因为房产年收益率为年租金比房屋价值，分子变小或分母变大都可以使收益率下降，从而实现收窄套利空间的预期目标。但在房屋价格和房屋租金两个指标中，房租的价格弹性更大，在套利空间收窄的过程中，房租比房价跑得更快，换言之，即房租比房价更灵敏。所以我们在近期市场上看到的是：二手房价格滞胀，但房租依旧下探。以目前利率水平看，上海的租房市场的年租金回报率可能会进一步向资金的机会成本逼近，即高端房产收益率向5％逼近，低端房产向6％逼近。
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